Mối quan hệ cung – cầu – giá cả

Bất động sản cũng là một hàng hoá nên nó cũng có những thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng. Để thấy được giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS thì cũng như các loại hàng hoá khác là phải thông qua thị trường của nó mà nhân tố cấu thành là cung, cầu và giá cả.

Khi cung – cầu cân bằng tại một thời điểm nào đó ta có giá cân bằng

Theo lý thuyết:

• Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ra thị trường vượt quá nhu cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa hàng hoá này trên thị trường và xu hướng là giá cả phải giảm xuống.
• Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hướng tăng lên kích thích người sản xuất tăng cung.
• Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu cầu của người tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi.

Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Tức là, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảm xuống của cầu và một sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống. Mặt khác, sự tăng giá cả trên thị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng cung, và hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại. Cứ như vậy, đến một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng.

Sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá. Đối với cung hàng hoá BĐS do ít co giãn nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu cũng làm cho giá cả tăng cao và cân bằng khó xảy ra do sự thay đổi của cung là rất chậm chạp, không theo kịp sự thay đổi của cầu. Ngược lại, cầu hàng hoá BĐS co giãn mạnh nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung cũng làm cho lượng cầu thay đổi mạnh.

Đây là mối quan hệ mang tính quy luật đối với mọi hàng hoá, dịch vụ. Nhưng thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt nên ta cần xem xét khía cạnh như sau:

Trong thị trường cạnh tranh, quan hệ cung cầu BĐS làm hình thành giá cả của nó, đồng thời giá cả cũng quay trở lại điều tiết lượng cung, cầu trên thị trường.

Do đất đai là một tài nguyên có hạn nên trên thực tế tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định. Nhưng cung từng loại đất đai thì có thể thay đổi. Trong khi nhu cầu về BĐS nói chung và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế là giá cả không ngừng tăng lên.

Hình 3: Quan hệ cung – cầu Bds

Khi lượng cầu BĐS tăng đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyển dịch từ Q1 đến Q2, do cung BĐS ít co giãn nên giá cả tăng mạnh từ P1 đến P2.

Mối quan hệ cung – cầu BĐS phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, cung một loại BĐS nào đó có thể hoàn toàn không co giãn, nói chung cung BĐS trong ngắn hạn ít co giãn, với thời hạn dài hơn cung BĐS co giãn mạnh hơn dẫn đến giá cả tăng ít hơn trong ngắn hạn.

Hình 4: Cung trong ngắn Hình 5: Cung trong dài

Trong đó: S_SR và S_LR lần lượt là đường cung trong ngắn hạn và trong dài hạn.

Độ co giãn của cầu BĐS trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. Do trong ngắn hạn, giá BĐS tăng lên nhiều người sẽ tạm gác lại việc mua bất động sản, nên cầu giảm mạnh. Nhưng trong dài hạn, do nhu cầu thay thế, nâng cấp BĐS tăng lên mà cầu hàng năm về BĐS lại tăng lên. Đây là điều trái ngược hẳn với hàng hoá thông thường.

Hình vẽ minh hoạ như sau:

Hình 6: Đường cầu trong ngắn hạn và dài hạn

Giá cân bằng trong thị trường BĐS không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ co giãn của cả cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung sẽ làm thay đổi mạnh trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi so với trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng BĐS cũ nát, hao mòn có nhu cầu thay thế và nâng cấp lớn nên cầu BĐS trong dài hạn vẫn lớn hơn trong ngắn hạn.