Khái niệm, phân loại thị trường bất động sản và quan hệ giữa thị trường bất động sản với các thị trường khác

Thị trường BĐS là tập hợp những sắp xếp để người mua và bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng BĐS được thực hiện.

Trong đó, BĐS được xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không di dời được bao gồm:

• Đất đai;
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
• Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều được tham gia giao dịch trên thị trường, hàng hoá BĐS muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước. Chẳng hạn như, đất đai mà người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp...

Ở nước ta hiện nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trường Nhà đất vì nhà, đất là BĐS được nhiều tầng lớp dân cư đang rất quan tâm. Mặt khác, trong thị trường BĐS thì thị trường nhà đất đang hình thành rõ nét và hoạt động rất sôi nổi. Thị trường nhà đất được hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của người mua và người bán được thực hiện.

Luật đất đai hiện hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, người sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh.

Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó.

Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trường:

Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường BĐS làm 3 loại:

• Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua.
• Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê.
• Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu.
• Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước

• Phân loại theo thứ tự thời gian người ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại:

• Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhà nước với các tầng lớp dân cư. Thị trường này mang tính công khai và không có giao dịch ngầm.
• Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn. Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sử dụng).
• Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê.
• Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc cho thuê

Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả Nhà nước và tư nhân. Nhà nước và tư nhân cùng có thể xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê. Thị trường cấp III là thị trường của các tầng lớp dân cư với nhau.

Đối với đất đai quy định việc chuyển nhượng đất đai thực chất là mua bán quyền sử dụng đất.

• Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trường BĐS ra làm 5 loại:

• BĐS nhà ở dân cư.
• BĐS thương mại dịch vụ.
• BĐS văn phòng.
• BĐS công nghiệp.
• BĐS nông nghiệp.

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường, thị trường này có mối liên hệ với nhiều thị trường khác như: thị trường hàng hoá và dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường sức lao động...

Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS (là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trường hàng hoá lại cung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát triển BĐS, mối quan hệ giữa hai thị trường này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trường sôi sục các nhà đầu tư bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trường hàng hoá bị giảm đi.

Thị trường tài chính bao gồm: thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán; thị trường này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua BĐS. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính. Thị trường chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thị trường và trong một chừng mực nhất định thị trường chứng khoán có tác dụng ghìm sự bùng nổ của thị trường BĐS. Nếu như thị trường BĐS đang trong cơn sốt mà thị trường chứng khoán cũng rất hấp dẫn thì người ta hướng sự chú ý sang cả thị trường chứng khoán. Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trường BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể sử dụng khoản tiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lời.

Thị trường BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển.