Kết quả và hiệu quả đầu tư

Kết quả của hoạt động đầu tư được biểu hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã được thực hiện, ở các tài sản cố định được huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm.

ở đây khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu tư như là các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc, để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự án đầu tư.

Còn tài sản cố định huy động được hiểu là từng công trình hay hạng mục công trình, đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm ra sản phẩm, hay hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xã hội đã được ghi trong dự án đầu tư), đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng có thể đưa vào hoạt động được ngay.

Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án đầu tư.

Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả vốn đầu tư. Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữa hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả đầu tư sẽ đảm bảo cung cấp một cách toàn diện nhưng luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu tư trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện đầu tư, tập trung hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đưa vào hoạt động. Đồng thời việc sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố định trong các ngành, vùng và toàn bộ nền kinh tế quốc dân.

Khái niệm : HIệu quả xây dựng nhà ở đô thị là kết quả hữu ích cả về mặt kinh tế và mặt xã hội do sự phát huy tác dụng của đồng vốn đầu tư xây dựng mang lại cho toàn xã hội sau khi công trình nhà ở đô thị được đưa vào hoạt động.

Công thức chung :

Số tuyệt đối :

HIệu quả (H) = Kết quả ( hay lợi ích ) đầu ra (Q) – Chi phí đầu vào (V)

Số tương đối

Hiệu quả (H) = Kết quả ( hay lợi ích ) đầu ra (Q)/ Chi phí đầu vào (V)

Có nghĩa là hiệu quả xây dựng nhà ở đô thị là đạt kết quả ( hay lợi ích ) tối đa cùng với một lượng chi phí hay đạt cùng một kết quả ( lợi ích) với chi phí tối thiểu – sau khi hoàn thành xây dựng và đưa công trình nhà ở đô thị vào hoạt động – có tính đến tính đặc thù của công trình nhà ở đô thị trong điều kiện chuyển đổi nền kinh tế ở nước ta hiện nay. Vì thế 2 chỉ tiêu hiệu quả thường dùng trong xây dựng nhà ở đô thị là : Tổng diện tích ở hoàn thành ( m2 ) hoặc số căn hộ hoàn thành trong năm hoặc số hộ gia đình nhận nhà ở mới trong năm – có kết hợp xem xét với tổng số vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong năm và suất vốn đầu tư xây dựng 1m2 nhà ở.

Các chỉ tiêu về vốn đầu tư:

a.1. Suất vốn đầu tư 1 m2 ở ( đơn vị tính 1000 đ/1m2 ở ) là chỉ tiêu phản ánh lượng vốn đầu tư bình quân cho 1 đơn vị m2 ở. Hoặc ngược lại là chỉ tiêu nghịch phản ánh số diện tích nhà ở hoàn thành nhận được trên 1 đơn vị vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở – là biểu hiện cụ thể của hệ số hiệu quả vốn đầu tư trong xây dựng nhà ở. Ký hiệu quy ước : d- người ta thường so sánh d thực tế với d định mức quy định cho xây dựng mới, mở rộng và khôI phục nhà ở đô thị. Định mức suất vốn đầu tư 1 m2 nhà ở là định mức tiên tiến có tính quy định, xác định trên cơ sở những giảI pháp tối ưu về chi phí đầu tư và công suất sản xuất của doanh nghiệp xí nghiệp xây dựng, ngành, nền kinh tế quốc dân.

Suất lợi nhuận bình quân: ký hiệu quy ước : ΔL là mức lãI tăng lên bình quân cho một đồng vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở đưa đến mức tăng đó.

Chi phí thực tế xây dựng 1 m2 là chỉ tiêu phản ánh toàn bộ chi phí thực tế chi cho việc xây dựng hoàn thành bàn giao 1 m2 ở. Ký hiệu quy ước Hc.

Giá thành 1 m2 ở là chỉ tiêu phản ánh otàn bộ chi phí trực tiếp và gián tiếp cho xây dựng hoàn thành 1 m2 ở ký hiệu quy ước là G

Mức tăng thu nhập bình quân của một đồng vốn đầu tư bỏ vào xây dựng nhà cửa đưa đến mức tăng ấy ( đơn vị tính : 1000 đ) ký hiệu quy ước ΔT.

Các chỉ tiêu về diện tích:

Diện tích ở bình quân trên 1 người ( đơn vị thường tính m2 ở / người ) là chỉ tiêu phản ánh hiệu quả thực tế đạt được tính bình quân cho 1 người, là biểu hiện cụ thể của năng lực phụcvụ mới tăng thêm của xã hội.

Diện tích ở hoàn thành đưa vào sử dụng trong năm hoặc nhiều năm là chỉ tiêu phản ánh tổng số diện tích ở hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng trong năm của toàn xã hội ( thường là 1 năm hoặc nhiều năm ) bất kể khởi công vào lúc nào ( diện tích bình quân đầu người )

. Diện tích sử dụng ( diện tích có ích ) hoàn thành bình quân cho 1 người ( đơn vị thường tính : m2 sử dụng / người) là chỉ tiêu phản ánh tổng diện tích ở và diện tích phụ hoàn thành bình quân cho 1 người.

Các chỉ tiêu về thời gian xây dựng và thi công xây dựng:

Thời gian xây dựng là chỉ tiêu phản ánh thời gian từ lúc bắt đầu công việc mang tính chất chuẩn bị đến ký biên bản nghiệm thu bàn giao về việc đưa vào sử dụng công trình.

Thời gian hoàn lại vốn đầu tư là chỉ tiêu phản ánh giai đoạn mà trong đó do đầu tư vốn mà thu lại được lợi nhuận bằng số vốn đã đầu tư.

Tốc độ xây dựng là chỉ tiêu phản ánh thời gian trung bình các phương tiện , nguyên vật liệu nằm trong tình trạng xây dựng dở dang.

Tốc độ bồi hoàn vốn: là chỉ tiêu phản ánh thời gian trung bình bồi hoàn lại cho thu nhâpj các phương tiện, chi phí cho xây dựng bằng cách thu lợi nhuận.

NgoàI ra còn có các chỉ tiêu khác như : Tỷ trong vốn đầu tư, mức độ xây dựng dở dang…

Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở tạo ra tàI sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhưng nó mang lại hiệu quả trong thời gian dài. Hiệu quả trong quá trình xây dựng dự án được xác định bằng kết quả đạt đựoc nhờ sử dụng các nguồn vốn đầu tư bỏ ra tại một thời đIểm nhất định. Để phản ánh hiệu quả đầu tư có thể dùng một số chỉ tiêu sau:

Hệ số h iệu quả đầu tư:

Hệ số hiệu quả đầu tư xây dựng được tính như sau:

Trong đó:

E là hệ số hiệu quả vốn đầu tư

Δ (V+M) là mức tăng hàng năm giá trị tài sản tăng thêm.

K là số vốn đầu tư thực hiện.

Ngoàii ra, người ta còn sử dụng các chỉ tiêu như độ dài thời gian xây dựng, tiến độ thi công , năng suất lao động v..v để đánh giá hiệu quả xây dựng dự án.

H iệu quả tài chính của dự án:

Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nâng cao đời sống của người lao động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu tư mà cơ sở đã sử dụng so với các kỳ khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức chung.

Đó là:

- Lãi ròng thu được từ dự án:NPV

Thu nhập thuần tính theo mặt bằng hiện tại ( NPV)

Trong đó:

Bi: là doanh thu của dự án.

Ci là chi phí của dự án.

R là tỷ suất chiết khấu của dự án.

N số năm hoạt động của dự án.

i là năm thứ i

+Nếu NPV> 0 dự án được chấp nhận về mặt tàI chính, ngược lại

+NPV< 0 dự án không được chấp nhân . NPV là chỉ tiêu tuyệt đối được sử dụng để so sánh, lựa chọn dự án đầu tư.

Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư ( hệ số thu hồi vốn đầu tư): chỉ tiêu này phản ánh mức độ lợi nhuận thuần thu được từ một đơn vị vốn đầu tư được thực hiện. Kí hiệu là RR . Công thức tính như sau:

Nếu tính cho từng năm hoạt động thì

Trong đó :

Wipv: lợi nhuận thu được năm i tính theo mặt bằng giá trị khi kết quả đầu tư bắt đầu phát huy tác dụng.

Ivo: là tổng vốn đầu tư thực hiện tính đến thời đIúm các kết quả đầu tư bắt đầu tầu phát huy tác dụng.

Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư đó là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu tư cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hàng năm.

Công thức tính như sau:

Trong đó:

T là thời gian thu hồi vốn

Wi là lợi nhuận thu được hàng năm.

D là khấu hao hàng năm.

Dự án đầu tư có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu hồi vốn định mức hoặc của công trình tương tự thì càng tốt, thể hiện sự hiệu quả trong việc thu hồi vốn đầu tư.

Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR là mức lãI suất mà nếu dùng nó để chiết khấu dòng tiền của dự án về hiện tại thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng giá trị hiện tại của chi phí. Tức là tổng thu bằng tổng chi. Dự án nào có IRR cao thì có khả năng sinh lời lớn.

***SORRY, THIS MEDIA TYPE IS NOT SUPPORTED.***

ĐIều kiện

r₂>r₁

r₂-r₁< 5%

NPV₁>0 gần 0 nhất.

NPV₂<0 gần 0 nhất.

IRR được sử dụng trong việc đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư

IRR dự án > IRR định mức thì dự án được chấp nhận.

IRR định mức có thể là lãI suất vay hoặc chi phí cơ hội.

Ngoài các hiệu quả về mặt tài chính được xác định bằng các chỉ tiêu trên, các dự án còn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội.

Khi thực hiện dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm. Hiện nay, trên địa bàn thành phố còn tồn tại một số lượng lao động lớn chưa có việc làm, do đó đầu tư xây dựng nhà ở sẽ góp phần giảm bớt tình trạng thất nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người lao động, từ đó hạn chế được các tệ nạn xã hội. Ngoài ra, quá trình đầu tư cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất, trình độ của những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của người lao động cũng được nâng cao.

Đầu tư phát triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ở của người dân và góp phần nâng cao điều kiện sống của dân cư, tạo ra một môi trường sống tốt hơn, văn minh hơn. Đầu tư phát triển nhà ở được phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị, khắc phục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất mỹ quan.

Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về nhà ở và các công trình dịch vụ nhằm thu hút dân cư ở đô thị cũ đến sống và làm việc, giảm ách tắc giao thông , đồng thời có đIều kiện bảo tồn và cảI tạo đô thị cũ.

Hình thành các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, nhằm tạo môi trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư tỏng và ngoàI nước, tiếp thu công nghệ hiện đại, tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế.

Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án còn tính đến những khoản đóng góp cho ngân sách Nhà nước như thuế thu nhập, thuế doanh thu v..v

Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực về xã hội do đầu tư về nhà ở mang lại thì cũng phảI tính đến những tác động tiêu cực của quá trình này, như khi giảI phóng mặt bằng giao đất cho các dự án thì sẽ làm đảo lộn đời sống của một bộ phận dân cư, công tác quản lý nhà ở và mua bán nhà ở nếu không đảm bảo công bằng, trung thực cũng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyền lợi của nhân dân…Những mặt tiêu cực trên cần phảI được quan tâm giảI quyết thoả đáng, có như vậy mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở.

Nhà ở đô thị là một bộ phận quan trọng trong kết cấu hạ tầng xã hội của đô thị có chức năng phục vụ nhu cầu thiết yếu trong đời sống sinh hoạt của dân cư đô thị .

Chuyển sang nền kinh tế thị trường, kinh tế nước ta đã có những bước tăng trưởng vượt bậc, đặc biệt là sự tăng trưởng và phát triển kinh tế ở các đô thị. Tuy nhiên, đã xuất hiện sự mất cân đối quá lớn về thu nhập giữa thành thị và nông thôn đã tạo ra lực hút dòng người kéo về các đô thị làm dân số đô thị gia tăng đột biến. Cùng với nó là quá trình đô thị hoá đang diến ra mạnh mẽ đã tạo ra một nhu cầu lớn về nhà ở. Đầu tư phát triển nhà ở đô thị tạo động lực và nâng cao chất lượng của quá trình đô thị hoá và góp phần phục vụ tốt hơn đời sống của nhân dân.

Nhưng nếu chỉ nghiên cứu kết quả đầu tư thôi thì chưa đủ, nó mới phản ánh được mặt lượng, để nghiên cứu được mặt chất của quá trình sử dụng.