Các công cụ quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
Hiện trạng thị trường BĐS ở nước ta còn sơ khai, tính tự phát còn mạnh và tính hệ thống còn yếu... nên việc định hướng và kiểm soát của nhà nước càng trơ nên quan trọng và cấp bách. Mục tiêu của việc quản lý này của nhà nước đối với thị trường BĐSlà ...
Hiện trạng thị trường BĐS ở nước ta còn sơ khai, tính tự phát còn mạnh và tính hệ thống còn yếu... nên việc định hướng và kiểm soát của nhà nước càng trơ nên quan trọng và cấp bách.
Mục tiêu của việc quản lý này của nhà nước đối với thị trường BĐSlà ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường này và phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanhvà bình ổn giá cả BĐS.
Để thực hiện các mục tiêu nêu trên, nhà nước phải sử dụng tổng hợp các biện pháp kinh tế, hành chính và phápluật để tiến hành quản lý đối với thị trường BĐS. các công cụ quản lý thường thấy của nhà nước đó là: quy hoạch, kế hoạch; các chính sách; luật pháp.
Quy hoạch và kế hoạch BĐS là một trong những chức năng quan trong giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo quy hoạch và pháp luật. Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một quá trình mà thực chất là thông qua đó đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác động vào rthực trạng thị trường BĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảovệ cảnh quan môi trường,... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị trường. Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanh BĐS.
Trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trường hợp một số nơi nhà nước mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khu nhà ở, các công trình trên đất. Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong đó nổi lên cácvấn đề chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân loại, thống kê, lập bản đồ địa chính để đế xuất các phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổcủa đất nước trong tưng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nước trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối tưọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam đến hiệu quả và thị trường. Quy hoạch và kế hoạch trong cơ chế thị trường phải mang tính chất “mềm”,một mặt yêu cầu hiệu quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị trường.hơn nữa,do đất đai nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là nhà nước nhưng chủ sử dụng lại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương pháp quy hoạch,kế hoạch đất đai cần linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nước,vừa phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trường.
Tiếp theo đó,nhà nước sử dụng các chính sách để tác động đến thị trường BĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bước đầu của thị trường BĐS đã thu hút một lượng vốn không nhỏ,góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động.nhà nước đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý và các chính sách cụ thể liên quan đến đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho sản xuất,tạo lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách bán nhà thuộc sở hửu nhà nước,thuế chuyển quyền sử dụng,thuế trước bạ,...những chính sách này đã góp phần tạo dựng và định hướng cho thị trường BĐS hoạt động.nước ta đã xây dựng hệ chính sách hỗ trợ thị trường BĐS phát triển theo hướng chuẩn tắc,công khai,minh bạch,cạnh tranh lành mạnh.thị trường BĐS liên quan đến các vấn đề xã hội và kinh tế trên các mặt:nhà ở cho người nghèo,an ninh lương thực quốc gia,chủ quyền lãnh thổ,các vấn đề văn hoá,kiến trúc,truyền thống,...tuỳ theo cách xem xétcủa từng quốc gia,nhà nước có thể xây dựng và thực thi một số chính sách sau:
Nhằm đảm bảo an toàn lương thực,tạo môi trường sống ổn định cho xã hội,các nước đều chú trọng giữ một tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nông nghiệp. Đối với loại đất đai này việc chuyển nhượng chỉ được phép diễn ra khi chủ mới cam kết sử dụng đất đúng mục đích như cũ. Ngoài ra,nhà nước khuyến khích nông dân đầu tư nhằm tăng độ màu mỡ cho đất thông qua việc ứng dụng các loại thuế đất nông nghiệp đặc biệt như thuế bỏ ruộng hoang hoá,đánh thuế theo giá trị đất,không đánh thuế theo sản lượng,...Về dài hạn nhà nước còn thực thi các chính sách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp như hỗ trợ đầu tư thuỷ nông,bảo vệ thực vật...
Nhìn chung chính sách đất đai nông nghiệp của nhà nướccó ảnh hưởng rất lớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp,làm cho loại đất đai này thường kém lưu động nhất trên thị trường.
Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những sử dụng nhất quỹ đất hạn hẹp cuả đô thị mà còn chú trọng đúng mức đến các mặt sinh hoạt xã hội khác của đô thịnhư bề mặt kiến trúc,hệ số sử dụng tầng không gian và tầng ngầm, giao thông vận tải...hoạt động quản lý đô thị của nhà nước có ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên nhiều mặt như làm thay đổi giá cả đất đaỉ các khu trung tâm kinh tế,tài chính,cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải trưng muađất đai cũng ảnh hưởng tới giá cả và động thái của thị trường BĐS chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức ép cung-cầu về nhà ở,...
Nhằm tạo môi trường minh bạch cho thị trường BĐS vận hành nhà nước thường cố gắng công khai hoá công tác quản lý đô thị thông qua việc cung cấp các thông tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng,quy hoạch đô thị tổng thể trong một thời gian dài. Ngoài ra nhà nước cũng thu xếp một số loại thuế hợp lý đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầu tư của nhà nước nhằm điều tiết lợi nhuận do các chủ sử dụng đất thu được mà không phải đầu tư thêm.các chính sách khuyến khích sử dụng tàng không gianvới các khu nhà cao tầng cũng như hoạt động khai thác giao thông ngầm dưới mặt đất góp phần làm tăng quỹ đất có thể đem trao đổi thương mại ở cacs đô thị lớn.nhà nước còn có chính sách bảo tồn các khu đô thị cổ hoặc đặt ra các yêu cầu về đảm bảo môi trường cho những hộ xung quanh ngôi nhàhoặc thửa đất dự định sang nhượng cho chủ mới,...
Tất cả những hoạt động quản lý đô thị kể trên có thể làm cho hoạt động của thị trường BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn,yêu cầu nhiều thông tin hơn cũng như đòi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chuyên nghiệp nhằm làm cho các giao dịch BĐS có thể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn.
hỗ trợ lớn nhất của nhà nước là tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận tiện với chi phí thấp cho thị trường BĐS. các cơ sở quản lý đăng ký BĐS của nhà nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho người có nhu cầu. Nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào tạo các chuyên gia cho thị trường BĐS thông qua các xuất học phí trong các trường đại học.
Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh rất lớn đến hoạt động củathị trường BĐS. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các giao dịch BĐS. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc công khai hoá các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy môcác vụ giao dịch. Nhằm làm cho BĐS được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn BĐS hiện có, chính sách thuế gía trị gia tăng của BĐS phải có lợi cho người sử dụng chứ không phải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nước. Ngược lại, nếu không có thuế gía trị gia tăng cũng như không đánh thuế BĐS hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ vàoBĐS , nhất là ở các giai đoạn có biến động giá làm cho thị trường BĐS hoạt động không tốt, thậm chí có thể đi ngược lại mục tiêu chung của nền kinh tế.
Ngoài ra trong bước đầu hình thành thị trường BĐS nhà nước có thể ưu đại các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trường BĐS theo luật khuyến khích đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn đầu tư chảy vào ngành kinh doanh BĐS.
Muốn hiểu rõ hơn các chính sách này của nhà nước nhằm quản lý thị trường BĐS chúng ta nên tham khảo thêm trong nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung ương khoá IX. Nghị quyết này cũng khẳng định việc nhà nước sử dụng công cụ luật pháp để quản lý thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, ta cũng nhận thấy rằng nhà nước đã tạo dựng khung pháp luật về thị trường BĐS, đó là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trường BĐS. Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất- BĐS đều có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bản pháp luật của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam , đó là:
+ Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở
+ Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác đối với nhà nước.
+ Thông qua công cụ luật pháp nhà nước đảm bảo sự bình đằng, công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở , đảm bảo sự kết hợp hài giữa các lợi ích.
Nhà nước ta đã tạo lập được môi trường pháp lý cho thị trường BĐS. môi trường này bao hàm trong nó rất nhiều nội dung như quy định về hàng hoá đem ra giao dịch, quy định về phương thức giao dịch , quy định về tổ chức quản lý thị trường BĐS,... có thể tập hợp các nội này vào ba nhóm sau:
Những quy định pháp lý về hàng hoá BĐS
BĐS có nhiều loại nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặ với đất đai hoặc bản thân đất đai. Việc các BĐS có trở thành hoá được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nứơc coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào. trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai của nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung ương đảng khoá IX tiếp tục đổi mới chính sách,pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá có xác nhận : “ quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt”. Ngoài ra, việc tao ra các BĐS cũng phải tuân theo những quy định của nhà nước về quy hoạch vùng lãnh thổ, về môi trường cảnh quan và các tiêu chuẩn khác.
Những quy định pháp lý về phương thức giao dịch BĐS và các chủ thể tham gia
Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đăng ký BĐS cũng như thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch BĐS thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính. các bên tham chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả năng thanh toán. thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý BĐS , nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nước có đành thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng BĐS .
Những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của nhà nước
Trên thực tế không có cơ quan của nhà nước chuyên trách quản lý thị trưòng BĐS. thị trường BĐS được quản lý bằng cơ quan quản lý thương mại nói chung và được hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐS. tuy nhiên thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và các cơ quan quản lý ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trường BĐS . Các tổ chức quản lý của nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý BĐS của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng chính sách của nhà nước.
Ngoài cơ quan quản lý đất đai, nhà nước còn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế đất, tổ chức xây dựng quy hoạch, và các chính sách sử dụng đất đai ,...
Ta thấy rằng bất cứ một thị trường nào muốn tồn tại và vận hành bình thường cũng phải dựa trên một môi trường pháp lý thích hợp. động lực hoạt động của thị trường là lợi ích của các chủ thể tham gia,nhưng để cho động lực đó không dẫn đến sự phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đi đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khuôn khổ,nguyên tắc,chuẩn mực chi phối hành vi của các chủ thể tham gia.như vậy,các quy định pháp lý càng ổn định và minh bạch thì thị trường BĐS càng có điều kiện thuận lợi để phát triển.
