Xây dựng và luận chứng phương án quy hoạch sử dụng đất đai

Mục đích

Nhằm điều hòa 3 mối quan hệ sau đây:

• Quan hệ giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp
• Quan hệ giữa các ngành sử dụng đất thuộc khu vực I: Nông-Lâm-Ngư
• Quan hệ giữa các ngành sử dụng đất phi nông nghiệp (theo các mục đích chuyên dùng).

Nhiệm vụ chủ yếu

• Đề xuất phương án cân đối; điều chỉnh sử dụng các loại đất
• Xác định các chỉ tiêu khống chế sử dụng các loại đất phi nông nghiệp.
• Đề xuất phương án phân phối, điều chỉnh sử dụng đất cho cấp dưới.

Phương pháp cân đối các chỉ tiêu SDĐĐ

• Phương pháp cân bằng chỉ tiêu sử dụng đất: Bản chất của phương pháp là đưa ra dự thảo các chỉ tiêu sử dụng đất (căn cứ vào mục tiêu, nhiệm vụ, khả năng phát triển và nhu cầu về diện tích, đặc tính của đất, loại đất sử dụng và vị trí phân bố cục bộ của các ban ngành), tiến hành hiệp thương (thông qua hội nghị, hội thảo), sau đó điều chỉnh. Quá trình được lặp lại nhiều lần cho đến khi thống nhất được các chỉ tiêu khung và chỉ tiêu sử dụng các loại đất của các ban ngành.
• Phương pháp cân đối tổng hợp: Là xác định một cơ cấu loại hình sử dụng đất đai hợp lý trên cơ sở cân đối với tổng diện tích đất hiện có (có sự cân nhắc, tính toán một cách hợp lý, thoả đáng diện tích tăng giảm các loại đất trong khuôn khổ giới hạn quỷ đất đai của địa phương). Những vấn đề cần lưu ý của phương pháp:

• Xác định các loại hình sử dụng đất có trọng điểm và toàn diện (theo thứ tự ưu tiên và tầm quan trọng, nhưng không được coi nhẹ các ngành khác).
• Tuân thủ nguyên tắc ưu tiên dành đất tốt cho sản xuất nông nghiệp (đặc biệt là đất canh tác).
• Đảm bảo điều hoà tối đa yêu cầu sử dụng đất theo dự báo cho các ngành căn cứ vào tiềm lực, khả năng về vốn, lao động, thiết bị, quy trình,... và khả năng cung cấp của quĩ đất (về số lượng, chất lượng, vị trí phân bố và điều kiện sản xuất...).

Điều chỉnh các chỉ tiêu sủ dụng đất

Lượng cung (với số lượng đất đai, đặc điểm tính chất, và vị trí phân bố hiện tại) và cầu (về diện tích kèm theo yêu cầu đặc tính và vị trí phân bố nhất định) các loại đất của kỳ quy hoạch được xác định căn cứ vào kết quả đánh giá tính thích nghi của đất đai và nhu cầu dự báo sử dụng đất của các ngành. Trên cơ sở phân tích, so sánh lượng cung cầu đất đai có tính đến khả năng đầt và trình độ KHKT sẽ điều chỉnh các loại đất như sau:

• Đất nông nghiệp: Diện tích từng loại đất NN năm định hình quy hoạch bằng diện tích hiện có cộng với diện tích tăng thêm (do khai hoang, cải tạo, phục hoá...), trừ đi diện tích giảm trong kỳ quy hoạch (chuyển sang mục đích chuyên dùng, chuyển đổi cơ cấu đất nông nghiệp, thoái hoá, bỏ hoang do thiên tai...). Để đáp ứng yêu cầu các loại sản phẩm trồng trọt, chăn nuôi, thủy sản cần xác định đủ diện tích đất NN cơ bản căn cứ vào nhu cầu ở năm dân số tăng cao nhất và năng suất dự tính.
• Đất nghề rừng (bao gồm cả đất cây lâu năm, nghề làm vườn): Bằng diện tích năm hiện trạng trừ đi diện tích chuyển đổi mục đích và cơ cấu cộng với diện tích mới khai hoang trong kỳ quy hoạch. Các lọai đất này phải mất nhiều năm mới cho sản phẩm và có hiệu ích bảo vệ môi trường sinh thái, vì vậy, cần chú ý đến phương thức khai thác sử dụng và cải tạo ngay cả trong những điều kiện bình thường.
• Đất phi nông nghiệp (bao gồm cả đất ở): Loại đất này thường dùng để xây dựng, được tính bằng tổng diện tích đất đai trừ đi diện tích đất nông-lâm nghiệp và các đất chưa sử dụng không thích hợp cho xây dựng, cộng với diện tích loại đất này hiện có. Xu hướng của các loại đất chuyên dùng là tăng liên tục hàng năm theo yêu cầu phát triển KT-XH, vì vậy cần chú ý sử dụng tiết kiệm và khai thác hết tiềm lực của đất đai (khả năng tăng tầng, định mức hợp lý, tăng mật độ xây dựng...), hạn chế lấy vào đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa, lúa-màu và các loại đất cho năng suất cao.
• Đất chưa sử dụng: Loại đất này thường có xu thế giảm dần hàng năm do nhu cầu ngày càng tăng về khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích khác nhau. Qua phân tích khả năng chưa được khai thác và sử dụng sẽ tính được diện tích đất chưa sử dụng.

Lập biểu cân đối các chỉ tiêu sử dụng đất (biểu chu chuyển đất đai):

Sau khi điều chỉnh nhu cầu về số lượng và cơ cấu sử dụng đất đai cho các ngành sẽ lập biểu cân đối các chỉ tiêu sử dụng đất (biểu chu chuyển mục đích hay công dụng của đất dai). Đây là tài liệu gốc làm cơ sở để phân tích, đánh giá biến động sử dụng các loại đất đai trong thời kỳ quy hoạch, phục vụ việc đề xuất các giải pháp phù hợp hơn trong khai thác sử dụng và quản lý đất đai.

• Cấu tạo biểu: Ngoài phần cơ bản (tên biểu, các chỉ tiêu, mã số, người lập biểu...), nội dung biểu được cấu tạo bởi phần chính và phần tổng hợp.

• Phần chính của biểu: Là các ô chỉ tiêu loại đất được giới hạn bởi các hàng, cột. Theo chiều ngang phản ảnh biến động giảm của các chỉ tiêu sử dụng đất trong thời kỳ quy hoạch (diện tích giảm của một loại đất để chuyển sang mục đích khác). Theo chiều dọc biểu thị hướng điều chỉnh tăng của các loại đất ở năm định hình quy hoạch (diện tích tăng của một loại đất từ các loại đât khác). Các ô của cùng một chỉ tiêu (đóng khung đậm) là phần diện tích còn lại (không thay đổi mục đích sử dụng) của loại đất đó sau thời kỳ quy hoạch.
• Phần tổng hợp của biểu: Là 3 cột cuối (cộng giảm, biến động, diện tích năm quy hoạch để kiểm tra). Cách tính số liệu của phần tổng hợp như sau:

Chỉ tiêu "cộng tăng": Tổng số liệu có ô theo cột (trừ ô đóng khung đậm).

Chỉ tiêu "cộng giảm": Tổng số liệu các ô theo hàng (trừ ô đóng khung đậm).

Chỉ tiêu "biến động": Số liệu cộng tăng trừ đi số liệu cộng giảm theo từng lọai đất (khi cộng tăng lớn hơn cộng giảm lấy dấu +, ngược lại lấy dấu -).

Diện tích của từng loại đất ở năm định hình quy hoạch được xác định bằng hai cách: theo cột cuối - diện tích năm hiện trạng cộng với số liệu biến động; theo hàng cuối trừ diện tích còn lại (số liệu ô đóng khung đậm) cộng với số liệu cộng tăng.

• Yêu cầu kiểm tra số liệu:

• Diện tích quy hoạch của từng loại đất ở cột cuối và hàng cuối phải giống nhau.
• Khi tổng diện tích tự nhiên không thay đổi trong thời kỳ quy họach thì đối với các loại đất chính: Tổng diện tích cộng tăng bằng tổng diện tích cộng giảm và tổng đại số số liệu biến động bằng không.

Trên cơ sở kết quả cân đối của biểu chu chuyển đất đai sẽ lập biểu tổng hợp các chỉ tiêu sử dụng đất đai theo quy hoạch. Đối vơi quy hoạch sử dụng đất đai từ cấp Huyện trở lên sẽ phân bổ chỉ tiêu không chế sử dụng các loại đất đển từng đơn vị hành chính cấp dưới một cấp (cả nước đến tỉnh, tỉnh đến huyện, huyện đến xã) và xây dựng biểu khống chế các chỉ tiêu đất đai theo quy hoạch. Ngoài ra, đối vơi từng loại đất sử dụng theo mục đích phi nông nghiệp cần lập biểu chỉ tiêu khống chế các loại đất cho từng dự án trong thời kỳ quy hoạch, trong đó nêu rõ diện tích chiếm dụng các loại đất cho mục đích phi nông nghiệp, đặc biệt là đất canh tác lúa và lúa - màu.

Đánh giá tính khả thi về kỷ thuật

Nội dung đánh giá tính khả thi về kỹ thuật bao gồm: xem xét tính chính xác, độ tin cậy của các thông tin, số liệu và tài liệu cơ bản được sử dụng để xây dựng phương án quy hoạch; mức độ đầy đủ về căn cứ dùng để điều chỉnh các loại sử dụng đất; chất lượng cân bằng quan hệ cung cầu về đất đai để thực hiện các mục tiêu quy họach; khả năng điều tiết tốt các yêu cầu sử dụng đất của các ban ngành; mức độ phù hợp của các chỉ tiêu đất đai với quy hoạch sử dụng đất đai của cấp trên; mức độ xử lý các mối quan hệ giữa cục bộ và tổng thể, giữa trước mắt và lâu dài, giữa quốc gia và địa phương, giữa tập thể và cá nhân...

Đánh giá tính khả thi về tổ chức

Nội dung đánh giá bao gồm: Mức độ trưng cầu ý kiến của các đối tượng sử dụng đất trong phương án quy hoạch và tập hợp ý kiến của công chúng; mức cân đối giữa trình độ, khả năng đầu tư và các điều kiện đảm bảo cho phương án quy hoạch thực hiện được; mức độ nhiều ít về nguồn đất đai dự phòng cho quá trình thực hiện quy hoạch; tính hợp lý, hiệu quả, tiện ít đối với sản xuất và đời sống dân sinh của phương án quy hoạch sử dụng đất đai.

Đánh giá tổng hợp 3 hiệu ích: KT-XH-MT

• Hiệu quả kinh tế: Chủ yếu là so sánh dự báo giá trị sản lượng của một đơn vị diện tích đất đai theo phương án quy hoạch, cũng như mối quan hệ giữa đầu tư và sản lượng đối với sự phát trỉen bền vững kinh tế. Lợi ích kinh tế thể hiện thông qua hiệu quả đầu tư, mức độ tiết kiệm đất đai trong sử dụng; giá thành sản phẩm; số lượng và chất lượng sản phẩm; giá trị lợi nhuận....
• Hiệu quả xã hội: Mức độ nâng cao đời sống của dân theo mục tiêu hàng đầu là "có cơm ăn, áo mặc và chổ ở"; mức độ thoả mãn các yêu cầu về đất đai cho các ngành kinh tế quốc dân; khả năng đáp ứng cung cấp lương thực, rau và các loại nông sản khác cho dân cư thành phố với việc thay đổi diện tích canh tác; mức độ thoả mãn yêu cầu về đất xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn, các công trình công nghiệp giao thông và thủy lợi, năng lượng, bưu chính viễn thông và các công trình phúc lợi công cộng khác... theo nguyên tắc "có trọng điểm, nhưng đảm bảo phát triển toàn diện".
• Hiệu quả môi trường sinh thái: Đánh giá hiệu ích môi trườnh sinh thái chủ yếu là xem xét các khả năng cải thiện điều kiện môi trường sinh thái; nâng cao độ phì nhiêu và tính sản xuất của đất; giữ nước trong đất; bảo vệ tài nguyên đất đai, tăng diện tích các loại rừng; phòng ngừa ô nhiễm; nâng cao khả năng phòng chống và hạn chế tác động của thiên tai...