Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.

Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện trong sơ đồ sau:

Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.

Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lưu động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9 lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP. Do quy mô đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS).

Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thị trường hàng hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người.

Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngoài sự vận hành của chính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều lọai thị trường khác. Dễ nhận thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…Ở các nước phát triển, ngành BĐS tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tượng phục vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.

Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính – tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào nhà đất. Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng. Để xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.

Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vì vậy khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất. Các chuyên gia địa ốc nhận định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đó khiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao”. Người mua thỡ sợ đắt, người bán thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giá vàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn chung vẫn hoạt động bỡnh thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua bán. Chẳng hạn chiều hôm trước, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hôm sau, giá vàng đó tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ. "Không ai đoán được, chiều hôm tới, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hỡnh thức này). Tuy nhiờn, trong 2 thỏng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty bất động sản đó giảm tới 50% so với cựng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết các phiên giao dịch bị ngừng trệ.

Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng, người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu động. "Thậm chí, người mua và người bán cũn khụng thống nhất nổi giữa giỏ vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quá xa. Xót của, nhiều người mua thậm chí cũn hủy bỏ việc mua bỏn do khụng thống nhất về giỏ cả", ụng Luận núi. ễng nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định thỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không cũn ai dỏm mua bán nhà đất theo hỡnh thức này nữa.

Ở trạng thái bình thường, thị trường nhà đất và thị trường tài chính tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính- tiền tệ đứng giữa người mua và người bán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu quả. Ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất. Hoặc bên bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán. Ở tầm cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu tư cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất để cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrường. Từ mối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.

Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất. Huy động được nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ương và địa phương. Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất chưa sử dụng (chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp (chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp). Trong giai đoạn 1995 – 2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhưng diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001)

Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, được đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.