Yếu tố định giá đất và giá đất

Có thể thấy rằng trong vấn đề đền bù thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì giá đất là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp nhất đến thành công hay thất bại của dự án. Đó là vấn đề mà mọi người bị ảnh hưởng đều quan tâm, là nguyên nhân chủ yếu làm cản trở công tác thu hồi đất. Mặc dù trong quá trình thực hiện chúng ta đã có những đổi mới song có thể nhận thấy còn những vấn đề bất cập và thiếu sót trong chính sách của Đảng và Nhà nước về công tác xây dựng giá đất cụ thể:

• Việc xác định hệ số K chưa thật cụ thể, rõ ràng, đồng thời phương thức cập nhật xử lý thông tin về thị trường còn chậm dẫn đến việc một số địa phương xác định hệ số K một cách tuỳ tiện thiếu khoa học và ở các địa phương khác nhau thì hệ số K cũng khác nhau;
• Mặc dù đã dùng hệ số điều chỉnh, song đa số ở khu vực ven đô và đô thị giá đền bù thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế. Đây là vấn đề chủ yếu dẫn đến việc người dân không chấp nhận, khiếu kiện đất đai ngày càng gia tăng;
• Trong công tác phân loại và phân hạng đất chúng ta mới chỉ dựa vào loại xã và hạng đất nhưng trên thực tế việc phân loại đât phụ thuộc vào từng vùng, vị trí địa lý, loại đường giao thông, cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lời…Cho đến nay Nhà nước chưa có quy trình, quy định cụ thể về phương pháp phân hạng đất không thống nhất, việc xác định giá đền bù gặp khó khăn;
• Hiện tại, Chính phủ chưa có quy định đền bù đất chuyên dùng cho tổ chức mà không do Nhà nước giao và đền bù đất nông nghiệp giao cho doanh nghiệp , đồng thời không quy định giá cho trường hợp giải toả nhiều giai đoạn trong khi giá thị trường thay đổi thường xuyên
• Những năm qua Chính phủ chưa thành lập cơ quan chuyên trách về định giá đất nói chung và định giá đất cho mục đích đền bù nói riêng. Đây là một trong những nguyên nhân làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước về giá đất;
• Bên cạnh đó, sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các ngành, các cấp và chủ đầu tư trong việc xây dựng phương án đền bù thiếu sự quan tâm lãnh đạo, hướng dẫn kiểm tra sâu sát của các phòng ban chuyên môn. Những người làm công tác giải phóng mặt bằng, một số người không được đào tạo nghiệp vụ định giá, họ thực hiện nhiệm vụ chủ yếu làdựa vào khả năng cá nhân và kinh nghiệm công tác. Đây là nguyên nhân dẫn đến những sai sót trong công tác điều tra, khảo sát, lập phương án đền bù;

Từ những vấn đề bất cập trên chúng ta thấy rằng : để xác định được giá đất cũng như giá đất phục vụ mục đích đền bù một cách phù hợp với thực tế thị trường thì Chính phủ cần phải cải tiến cách thức thực hiện, cải tiến phương pháp định giá và phương pháp giá thành. Tuy nhiên để thực hiện được hai phương pháp này đòi hỏi phải có một chuẩn mực định giá thống nhất và khi áp dụng phải chú ý đến điều kiện kinh tế xã hội của các địa phương nói riêng và cả nước nói chung trong từng thời điểm.