Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị

Điều tra khảo sát, lập bản đồ địa chính

Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp cho ta nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong Điều 13,14, 15 của Luật Đất đai.

Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất. Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.

Đánh giá giá trị đất đô thị

Giá trị của đất được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Nhìn chung, mục đích có thể sử dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất. Thông thường giá đất cao nhất tại trung tâm kinh doanh thành phố, càng ra xa trung tâm giá đất càng thấp. ở các thành phố đa trung tâm thì giá đất cũng xoay quanh các trung tâm của thành phố. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu. Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số cao thì giá đất cũng cao.

Việc xác định giá đất đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau đây:

• Căn cứ vào phân loại đô thị: đô thị nước ta được phân thành 5 loại:
• Đô thị loại I là đô thị rất lớn, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thông công nghiệp, giao dịch quốc tế và có vai trò thúc đẩy kinh tế của cả nước.
• Đô thị loại II là đô thị loại lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông, gioa dịch quocó tế và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ.
• Đô thị loại III là đô thị trung binìh lớn, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đối với một vùng lãnh thổ.
• Đô thị loại IV là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm tổng hợp chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế của một tỉnh hoặc một một vùng trong tỉnh.
• Đô thị loại V là đô thị nhỏ, là trung tâm tổng hợp kinh tế - xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, trung tâm công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng trong tỉnh hoặc một vùng trong huyện.

Những thị trấn hoặc thị xã chưa phân loại đô thị thì được đưa vào đô thị loại 5 để xác định giá đất.

- Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị để xác định mức độ trung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt của lô đất,. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương.

Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng như trên.

Việc quy định giá đất cụ thể do Uỷ bản nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để định giá đất cụ thể cho mỗi lô đất.

Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của một vùng, đồng thời là trung tâm thương mại, du lịch thì giá đất có thể được xác định cao hơn nhưng tối đa không được quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại.

Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá đất được xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất của đô thị cùng loại.

Đối với những nơi có sự đầu tư kể cả có phương án quy hoạch đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ… làm giá đất tăng lên thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế để xác định lại loaị đất, hạng đất, đường phố, vị trí… trên cơ sở đó điều chỉnh giá đất cho phù hợp.

Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất; thu tiền cho thuế đất; tính giá trị tài sẳn khi Nhà nước giao đất; đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi.

Quy hoạch xây dựng đô thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu nhưngx vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân cư kiểm đô thị. Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân; tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị.

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị, đòi hỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới. Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian kinh tế và xã hôị, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thảo mãn những nhu cầu của con người. Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây:

• Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sản xuất mở rộng của xã hội.
• Phát triển toàn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người.
• Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường.

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướng phát triển đô thị trong thời gian 25 - 30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10 - 15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của đô thị.

Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị

Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành các nhóm chính sau đây:

- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất để xây dựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hiành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt động sản xuất và đi lại của người lao động.

Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trình dịch vụ công cộng, thể thao và nghỉ ngơi, giải trí.

- Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở cũ (thường gọi là khu hỗn hợp ở, làm việc). Trong các khu đất ở dùng để xây dựng nhà ở có các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao và giao thông phục vụ cho khu ở.

Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sử dụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa học, thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp.

- Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâm phụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây dựng các công trình hành chính - chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật chất, văn hoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch và các công trình giao thông.

Ngoài ra còn có thể bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thị các nhà ở, khách sạn, các công trình nghỉ ngơi, giải trí, các cơ sở sản xuất không độc hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng.

- Đất cây xanh, thể dục thể thao bao gồm đất vườn hoa, công viên, các bờ sông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vườn (trồng hoa, ươm cây) và đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao, cấp đô thị.

Trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao có thể bố trí các công trình dịch vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ khu cắm lều trại nghỉ mát, các cơ sở sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp đô thị.

- Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng các tuyến đường chính, đường khu vực, đường trục đi bộ lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông. Trong quy hoạch đất giao thông cần đặc biệt lưu ý đến đất dành cho các công trình ngầm như đường cấp, thoát nước, đường dây điện và dây thông tin…

Ngoài ra, đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản lý trực tiếp của đô thị như khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nước.

Khi lập kế hoạch thiết kế đất đia xây dựng đô thị người ta phải căn cứ vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loạ đất theo các tiêu chuẩn thiết kế sau đây:

Sự dao động của các chỉ tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa hình của khu đất xây dựng, địa chất công trình của khu đất xây dựng, số tầng cao của công trình, hiện trạng tự nhiên và xây dựng của đô thị.

Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu người, các đô thị nhỏ thường lấy chỉ tiêu cao, các đô tị lớn lấy chỉ tiêu thấp.

Giao đất

Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào mục đích đã được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó.

* Hồ sơ xin giao đất bao gồm:

• Đơn xin giao đất.
• Dự án đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Bản đồ địa chính hoặc hiện trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/200 - 1/1000.
• Phương án đền bù.

* Thẩm quyền quyết định việc giao đất đô thị:

Hồ sơ trên được gửi đến cơ quan địa chính cùng cấp để thẩm tra và trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.

Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của Chính phủ thì Tổng cục Địa chính và Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trình Chính phủ quyết định.

* Trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị:

Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện như sau:

Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi đại phương mình quản lý.

Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao đất tại hiện trường theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sự biến động của quỹ đất đô thị.

Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật.

Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó.

Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị đưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng, thì người giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết.

Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất không còn hiệu lực.

Thuê đất

Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất hoặc không có quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao đất thì phải tiến hành xin thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây:

• Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình trong đô thị.
• Sử dụng mặt bằng làm kho bãi.
• Tổ chức các hoạt động xã hội như cắm trại, hội chợ, lễ hội.
• Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở.

Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho các mục đích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất.

* Hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

• Đơn xin thuê đất.
• Thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê kèm theo thuyết minh.
• Bản đồ địa chính khu đất xin thuê.
• Giới thiệu địa điểm của kiến trúc sư trưởng thành phố hoặc sở xây dựng (đối với nơi không có kiến trúc sư trưởng).

Đối với việc xin thuê đất để xây dựng các công trình cố định, việc xin thuê đất được tiến hành như các thủ tục và trình tự xin giao đất.

* Thẩm quyền quyết định cho thuê đất:

Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.

* Hợp dodòng cho thuê đất:

Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan nhà nước được uỷ quyền tiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất.

Người thuê đất có nghĩa vụ:

• Sử dụng đất đúng mục đích.
• Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật.
• Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất.

Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.

Đối với việc cho người nước ngoài thuê đất được tiến hành theo quy định riêng của Nhà nước.

Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích.

Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đô thị

Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng hợp pháp đất đai tại các đô thị song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó. Chính vì vậy, để tăng cường công tác quản lý đất đô thị cần phải tổ hcức xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiện hành. Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng thường thuộc vào các trường hợp sau đây:

• Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Việt Nam cấp.
• Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cọng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam.
• Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về quyền sử dụng đất.

Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp phpá, nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
• Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị.
• Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lịch sử, văn hoá, tôn giáo đã được Nhà nước công nhận.
• Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài cính đối với Nhà nước về sử dụng đất.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải bao gồm đầy đủ những giấy tờ sau đây:

• Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.
• Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết.
• Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh). Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường. Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở hữu để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đâdu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai.

Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm 5 hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và Pháp luật về đất đai.
• Chuyển nhượng quyển sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyển sử dụng đất cho người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
• Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
• Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở.

- Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định của Điều 692 Bộ Luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải đựoc làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyenẹ. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc Trung ương.

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thuận hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế).

Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Người được phép chuyển quyền sử dụng đất phahỉ có đầy đủ các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại.
• Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị

Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị.

Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, các công trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải không báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất.

Người đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Trong trường hợp người có đất cố tình không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó.

Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trình công cộng, Uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Đối với các trường hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhượng thừa kế, biếu tặng và trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của nhà nước. Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp luật.

Đền bù thu hồi đất đô thị

Đối tượng được hưởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách nhà nước.

• Ngoài ra, những trường hợp sau đây khi bị thu thu hồi tuy không được hưởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhưng được hưởng đền bù thiệt hại về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới:
• Hộ gia định hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thu của Nhà nước, hoặc đất đấu thầu.
• Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nước được giao đất mà được miễn không phải nộp tièn giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn của Ngân sách Nhà nước.

Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi đất thì không được đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải toả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nước.

Về nguyên tắc chung, người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế. Trường hợp Nhà nước không thể đền bù bằng đất hoặc người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất hoặc người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiền theo giá đất bị thu hồi, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định.

Đối với trường hợp đất ở đô thị, khi Nhà nước thu hồi thì việc đền bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền.

Việc đền bù thiệt hại về tài sản như nhà cửa, vật kiến trúc, công trình ngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của các công trình đó. Trong trường hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng ngôi nhà mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương ngôi nhà đã phá dỡ thì hộ gia đình được đền bù thêm, nhưng mức đền bù thêm không được vượt quá giá xây dựng mới.

Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra trong quản lý đất đô thị là:

• Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng đất.
• Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất.
• Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất.
• Tranh chấp về lối đi.
• Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liền kề…)
• Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai

Theo quy định tại Điều 38, Luật Đất đai, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp.

* Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:

• Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
• Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp gưĩa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hội gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc Trung ương.
• Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân.

Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó.

Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành.