Vốn và nguồn vốn phát triển nhà ở

Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống nhau về vốn đầu tư. Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu tư như sau:

“Vốn đầu tư là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân cư và vốn huy động từ các nguồn khác được đưa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội”.

Với chủ trương do chương trình 12 đề ra là phát triển nhà ở theo mô hình dự án, đảm bảo sự đồng bộ thống nhất trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội hoàn chỉnh, đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội đã trở thành một sự nghiệp chung đòi hỏi nguồn vốn lớn mà không một đối tượng nào có thể tự mình đứng ra đảm trách mà phải có sự phối hợp nhiều nguồn nhau: Nhà nước, các tổ chức tài chính, tín dụng, các doanh nghiệp, người dân... Việc huy động mỗi nguồn vốn này có những đặc điểm riêng đòi hỏi phải có sự phối hợp linh hoạt khai thác...điểm hạn chế nhược điểm để đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội đạt được hiệu quả cao nhất.

Đứng trên giác độ chủ đầu tư thì một dự án phát triển nhà ở hiện nay có thể huy động vốn từ những nguồn sau:

- Ngân sách Thành phố để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án và những công trình hạ tầng xã hội thiết yếu khác. Đây là trách nhiệm của Thành phố để cùng phối hợp với chủ đầu tư tạo ra quỹ nhà có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

- Vốn tự có: đây phải được xác định là nguồn vốn cơ bản trong bất cứ dự án nào, quyết định sự thành hay bại.

- Vốn vay: nguồn vốn này là không thể thiếu đối với những dự án lớn như đầu tư phát triển nhà ở.

- Vốn huy động từ khách hàng: do nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn cùng với sự cho phép của Thành phố, các chủ đầu tư có thể khai thác nguồn vốn đầy tiềm năng này thông qua hình thức ứng trước tiền mua nhà.

Nhà ở là một hàng hóa đặc biệt có hai thuộc tính: hàng hóa và xã hội, tùy vào những thời điểm kinh tế - xã hội - chính trị khác nhau mà thuộc tính nào được coi trọng hơn và do vậy sẽ do một đối tượng chính trong xã hội đứng ra giải quyết. Trước đây trong thời kỳ bao cấp, thuộc tính xã hội được đẩy lên cao hơn và hoàn toàn do NSNN tài trợ. Dần dần khi chế độ bao cấp bị xóa bỏ tính xã hội cũng vì thế cũng giảm dần và thay vào đó là tính hàng hóa lại tăng lên biểu hiện bằng sự tham gia của nhiều nguồn vốn hơn như doanh nghiệp, người dân, tổ chức tín dụng tài chính... Đến mô hình phát triển theo dự án như hiện nay thì vai trò của 2 thuộc tính là ngang nhau, tuy nhiên nhà nước không còn tham gia trực tiếp như trước mà vốn NSNN giữ vai trò như nguồn vốn mồi, thu hút sự tham gia của các nguồn vốn, cụ thể được dùng đầu tư:

+ Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính và hạ tầng xã hội, ưu tiên đầu tư hỗ trợ cải tạo nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đi liền với các dự án phát triển nhà ở, đặc biệt là đầu tư đồng bộ công trình kỹ thuật ngoài hàng rào để khai thác được ngay dự án.

+ Hỗ trợ xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi trong xã hội có nhu cầu về nhà ở theo kế hoạch hàng năm.

+ Đầu tư xây dựng quỹ nhà phục vụ các công tác giải phóng mặt bằng.

+ Thành lập quỹ phát triển nhà của thành phố, hình thành ngân hàng phát triển nhà ở để tập trung và thu hút các nguồn vốn cho nhà ở không nằm chung trong quỹ phát triển hạ tầng đô thị.

Cấp vốn cho xây dựng kết cấu hạ tầng là trách nhiệm quan trọng của Nhà nước để đáp ứng về nhu cầu về chỗ ở. Sở dĩ như vậy vì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện, giá trị của đất sẽ tăng lên rất nhiều nếu được đầu tư kết cấu hạ tầng. Đầu tư nhà ở theo mô hình dự án chủ yếu được tiến hành trong các khu đô thị mới đã được quy hoạch chi tiết, do vậy vốn ngân sách được đầu tư để xây dựng các hạng mục công trình xã hội như trường học, nhà trẻ, công viên, cây xanh, trạm y tế, trụ sở hành chính... và một số công trình hạ tầng kỹ thuật mà một chủ đầu tư khó đảm đương vì chủ yếu phục vụ lợi ích công cộng như đường nội và ngoại khu, hệ thống cấp, thoát nước, điện, chiếu sáng...

Xác định được vai trò không thể thiếu của nguồn vốn ngân sách, ngay từ năm đầu triển khai chương trình 12, thành phố đã chi 114 tỷ đồng cho đầu tư phát triển nhà ở (1998) con số này lại tiếp tục tăng về tuyệt đối qua các năm như 1999 là 125 tỷ đồng, 2000 là 145 tỷ đồng, 2001 là 201 tỷ đồng, tuy nhiên tỷ trọng của vốn ngân sách trong tổng vốn ngày càng giảm từ 18%, năm 1998 xuống 12,4% năm 2000. Sự suy giảm của nguồn vốn này một mặt cho thấy vai trò của nhà nước trong lĩnh vực này không còn là độc quyền như trước mà nhà ở thật sự đã trở thành một yếu tố của thị trường bất động sản, mặt khác trong khi sự mở rộng của các khu đô thị mới diễn ra rất nhanh thì giảm tỷ trọng nguồn vốn ngân sách cho thấy đang xảy ra tình trạng dàn trải trong sử dụng vốn ngân sách ảnh hưởng đến hiệu quả các dự án nói chung.2.2.2 Nguồn ngoài nước.

Vốn Ngân sách không chỉ có tính chất hỗ trợ cho các dự án mà còn giữ vai trò chủ đạo trong những công tác mang tính xã hội cao như giải phóng mặt bằng, và đặc biệt Hà nội là nơi có đông các đối tượng chính sách đòi hỏi Thành phố phải có cơ chế sử dụng vốn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng này. Cùng với quá trình phát triển của các khu đô thị mới, hàng năm Thành phố vẫn trích một phần Ngân sách để đầu tư trực tiếp vào phần đất xây dựng mà các chủ đầu tư phải dành lại cho Thành phố (30%) hay hỗ trợ các đối tượng chính sách mua nhà tại đây.

Tính đến đầu năm 2003, riêng trong lĩnh vực nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và các đối tượng chính sách trên địa bàn Thành phố đã có 60 dự án đang triển khai với tổng mức đầu tư là 6.853 tỷ đồng, trong đó vốn Ngân sách cần cân đối là 4.287 tỷ đồng từ 2001 đến 2005

Tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở với tư cách là chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có là không thể thiếu. Đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích lũy từ lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, từ khấu hao cơ bản được giữ lại, vốn kinh doanh. Xây dựng nói chung và xây dựng nhà ở nói riêng là lĩnh vực cần lượng vốn lớn phục vụ cho quá trình từ chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư và vận hành dự án. Do vậy hầu hết các chủ đầu tư sử dụng nhiều phương thức huy động vốn như: vay ngân hàng, huy động từ người có nhu cầu về nhà ở, phát hành cổ phiếu, trái phiếu công trình, liên doanh liên kết... Sự thành công của phương thức huy động vốn sẽ quyết định sự thành công của dự án và chính nguồn vốn tự có sẽ quyết định, làm cơ sở cho việc huy động thành công các nguồn vốn khác. Sở dĩ vậy vì nguồn vốn tự có hay vốn đối ứng sẽ quyết định khả năng trả lãi và gốc khi vay, ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng khi ứng trước tiền cho doanh nghiệp xây dựng nhà, là bằng chứng cam kết với các đối tác (nhà thầu, cung cấp nguyên vật liệu...).

Trong những năm vừa qua ngành xây dựng Thủ đô đã phát triển không ngừng đóng góp một phần không nhỏ vào sự tăng trưởng chung, tuy nhiên cũng cần nhìn nhận một thực tế là tiềm lực tài chính của họ chưa phải là thế mạnh, chưa xứng với đòi hỏi của những công trình xây dựng nói chung và nhà ở nói riêng ngày càng hiện đại, tiện nghi. Mặt khác do tranh thủ những ưu đãi của thành phố dành cho đầu tư phát triển nhà ở nên nhiều chủ đầu tư đã cùng một lúc cố gắng tham gia nhiều dự án khác nhau làm phân tán nguồn vốn tự có vốn đã ít ỏi. Chính điều này làm tỷ trọng của nguồn vốn này trong tổng vốn đầu tư chỉ xấp xỉ 10 đến 13%.

Xét cơ cấu vốn trong dự án khu du lịch tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm do Công ty Đầu tư và phát triển nhà đô thị làm chủ đầu tư thì thấy rằng ngay cả một đơn vị được coi là dẫn đầu trong ngành xây dựng thủ đô cũng chỉ có vốn đối ứng chiếm tỷ trọng 9,78%, trong khi vốn vay là 47,4% nếu vốn vay không ổn định hoặc phải chịu lãi suất cao thì đây sẽ là bất lợi cho dự án. Xét đến cùng thì mọi chi phí bao gồm chi phí về vốn sẽ được tính toán vào giá thành xây dựng, mặc dù nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội là rất lớn và có khả năng chi trả nhưng với gần 60% dân đô thị có mức sống trung bình và thấp thì giá thành cao sẽ làm giảm cơ hội cải thiện chỗ ở của họ.

Một đặc điểm trong phát triển nhà ở Hà Nội là hầu hết chủ đầu tư là DNNN thuộc ngành xây dựng. Những doanh nghiệp này trong thời kỳ bao cấp chủ yếu hoạt động dưới hình thức công ích có thu nhưng rất hạn chế. Trong nền kinh tế thị trường bắt nhịp với đòi hỏi của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa các doanh nghiệp cũng đã có những bước phát triển nhất định nhưng thời gian chưa đủ để họ tích lũy được một sự tăng trưởng đáng kể về vốn do các sản phẩm xây dựng sử dụng vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi lại rất lâu có trường hợp kéo dài 10 đến 20 năm. Thiếu sự tham gia của các doanh nghiệp ngoài ngành xây dựng vào các dự án phát triển nhà ở đã làm hạn chế nguồn vốn tự có trong cơ cấu vốn đầu tư chung.

Hơn thế, mặc dù phát triển nhà ở đã được thành phố xác định là sự nghiệp của toàn xã hội trong đó có xây dựng nhà cho người thu nhập thấp dưới hình thức bán hoặc cho thuê nhưng do chưa có chính sách hỗ trợ cụ thể của thành phố nên còn ít doanh nghiệp chủ động tham gia góp vốn vào hình thức kinh doanh này. Các đơn vị có lao động chưa được hưởng những điều kiện ở nhất định cũng chưa tích cực trích lợi nhuận hay quỹ đầu tư phát triển để xây dựng nhà ở cho CBCNV (vẫn còn tư tưởng trông chờ vào sự cấp phát của Nhà nước) gây nên tình trạng căng thẳng về nhà ở.

Để triển khai bất kỳ một dự án đầu tư nào thì yêu cầu đầu tiên là phải có vốn đối ứng. Trong điều kiện tiềm lực tài chính trong các chủ đầu tư đang là yếu điểm thì sự thành công của mỗi dự án cũng như toàn bộ sự nghiệp phát triển nhà tại Hà Nội sẽ phụ thuộcvào một phương thức huy động vốn hiệu quả của chính chủ đầu tư.

Như trên đã trình bày vì những lý do chủ quan và khách quan khác nhau mà hai nguồn vốn giữ vị trí chủ động nhất là ngân sách và tự có trong các dự án đều chiếm tỷ trọng nhỏ, tổng cộng cả 2 nguồn trung bình cũng mới chỉ đáp ứng xấp xỉ 14-15% nhu cầu vốn cần thiết. Hơn nữa do đặc điểm của hình thức đầu tư phát triển nhà ở là sử dụng nhiều vốn nên vốn vay đã giữ vai trò chủ đạo xét trên cả 2 khía cạnh tỷ trọng và tuyệt đối. Vốn vay bao gồm vay tín dụng đầu tư và vay tín dụng thương mại.

• Vốn vay tín dụng đầu tư là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước giành cho các dự án phát triển, mục đích hỗ trợ cho những dự án này của các thành phần kinh tế thuộc một số ngành, lĩnh vực, chương trình kinh tế lớn được nhà nước xác định là ưu tiên phát triển như... Mức vốn cho vay cũng như mức lãi suất và thời gian ưu đãi được hưởng đối với mỗi dự án là khác nhau thực hiện theo quy định của luật khuyến khích đầu tư và những quy định khác của nhà nước.

Trong nhiều dự án phát triển nhà của Thành phố đặc biệt là tại các khu đô thị mới, tranh thủ chủ trương khuyến khích các chủ đầu tư trông chờ vào nguồn vốn này rất nhiều, thậm chí như dự án khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính tỷ trọng vốn tín dụng đầu tư chiếm tới hơn 60% tổng vốn đầu tư. Đối với những dự án như thế này thì tiến độ hay thậm chí cả chất lượng dự án phụ thuộc vào tốc độ giải ngân của vốn vay tín dụng, tuy nhiên nguồn vốn này hiện nay còn rất nhiều vấn đề cần sớm khắc phục, trong số đó phải kể đến tình trạng có quá nhiều đầu mối cho vay. Hiện nay tại Hà nội có tới 6 đầu mối cho vay bằng nguồn vốn tín dụng ưu đãi là:

• Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
• Quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia
• Ngân hàng Công thương
• Ngân hàng Ngoại thương
• Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
• Cơ quan đối ngoại thuộc Bộ Tài chính

Tình trạng có nhiều đầu mối cho vay với nhiều điều kiện và thủ tục vay khác nhau đã gây khó khăn cho người đi vay. Một dự án có thể mỗi năm được giao chỉ tiêu vay tại hai, ba đầu mối, do vậy chủ đầu tư phải làm nhiều bộ hồ sơ, phải trình với nhiều đầu mối. Thủ tục này làm chậm tiến độ dự án đầu tư phát triển nhà ở vốn đã có thời gian thi công kéo dài.

• Vốn vay thương mại: do phải đáp ứng những điều kiện nhất định để có thể tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi như dự án phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp hay thuộc diện chính sách, dự án có phương án khả thi xây dựng hạ tầng cơ sở, xây dựng tại khu vực được khuyến khích... nên vay thương mại vẫn là nguồn chủ yếu đáp ứng nhu cầu về vốn cho các dự án phát triển nhà ở. Khi vay thương mại chủ đầu tư phải trả chi phí dựa trên những điều khoản thỏa thuận với ngân hàng và thường chịu lãi suất cao hơn và bắt buộc có thế chấp.

Nhu cầu có chỗ ở là một nhu cầu chính đáng và có nhiều cách khác nhau để đáp ứng nhu cầu đó: nhận thừa kế của ông bà, cha mẹ, đi thuê, mua mới hay cải tạo mở rộng diện tích cũ... nhưng cho dù là cách nào thì cũng cần đến một khoản tiền nhất định. Người dân Hà Nội nói riêng luôn có ý thức trong việc dành dụm từ thu nhập để lo chỗ ở cho mình và đây cũng là một trong những mục đích chính để họ tiết kiệm tiền. Mặt khác nền kinh tế thị trường mới vận hành hơn 10 năm chưa tạo ra nhiều cơ hội đầu tư cho khoản tiền nhàn rỗi trong nhân dân (theo đánh giá là rất lớn). Bối cảnh tạo ra tiềm năng vô cùng lớn thu hút vốn từ các thành phần kinh tế và cá nhân có nhu cầu về nhà ở.

Sự xuất hiện của hàng loạt các khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trưng là căn hộ khép kín trong các chung cư cao tầng đã gây được sự chú ý của đông đảo người dân Thủ đô đang có nhu cầu về nhà ở. Với những tiện nghi khá đầy đủ cộng với gia cả hợp lý những người có nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng ứng trước tiền cho chủ đầu tư để có thể sở hữu những căn hộ đó trong tương lai. Việc góp vốn được thực hiện thông qua ký kết hợp đồng giữa chủ đầu tư (của những dự án đã được phê duyệt) với người dân (khách hàng mua nhà). Hợp đồng có thể ký trước khi tiến hành thi công công trình hoặc sau khi công trình đã hoàn thiện phần thô đang chờ hoàn thiện trong đó quy định khách hàng phải ứng trước cho chủ đầu tư một khoản tiền nhất định (1 lần hoặc nhiều lần) và sau một khoảng thời gian đủ để chủ đầu tư hoàn thiện công việc đầu tư của mình họ sẽ giao nhà ở chính thức cho khách hàng.

Tuy nhiên một hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định do không có cơ chế ràng buộc cũng như chính sách hướng dẫn nào. Huy động nhiều hay ít phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư, vào mức độ tin cậy của khách hàng, khả năng sẵn sàng tự nguyện góp vốn mà không đòi hỏi chi phí sử dụng vốn mà chỉ đảm bảo sự chắc chắn được sở hữu một căn hộ khi công trình hoàn thành. Cùng với sự phát triển, triển khai rầm rộ hàng loạt dự án lớn nhỏ khác nhau thì quan hệ cung cầu đã giảm căng thẳng khiến việc ký kết những hợp đồng ứng trước tiền mua như vậy sẽ giảm, ảnh hưởng đến tình hình huy động vốn chung của chủ đầu tư cần xây dựng những dự án khả thi hơn trên moị phương diện đáp ứng được nhu cầu của người dân, nhằm thu hút lượng vốn rất dồi dào này vào xây dựng phát triển nhà ở.