Ưu điểm của hoạt động đầu cơ đất đai và hậu quả của tènh trạng đầu cơ đất đai

Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích cung – cầu)

Do hoạt động ĐCĐĐ thường nắm giữ đất đai chờ lên giá trong khi đất đai lại có hạn và nhu cầu về đất đai thì ngày càng tăng cho hầu hết các mục đích, dẫn đến tình trạng cung tăng không theo kịp sự tăng của cầu trong những điều kiện nhất định dẫn đến giá tăng cao.

Hình 1: Minh họa giá đất tăng lên do hoạt động ĐCĐĐ

Giá đất càng tăng cao thì càng hấp dẫn đầu tư vào đất đai và HĐĐC phát triển từ đó đất đai vốn đã khan hiếm lại càng khan hiếm và trở lên có giá trị hơn, giá đất vì thế lại tăng cao. Sự khan hiếm này mang tính giả tạo đã đẩy giá đất lên cao và là nguyên nhân của các cơn sốt.

Trên hình vẽ thể hiện, ban đầu tình hình cung cầu ở mức E1, do nhu cầu về đất đai tăng lên dẫn đến đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, trong khi đó cung đất đai chỉ tăng từ S1 đến S2 và sự tăng này thấp hơn sự tăng của cầu có phần do cung đất đai do khu vực Nhà nước cung cấp là thiếu hụt cộng với hoạt động đầu cơ gây ra, giá tăng từ P1 đến P2, ngay cả khi giá đến P2 người đầu cơ cũng chưa có ý định trao đổi đất đai đó mà còn mong chờ mức giá cao hơn nữa.

Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua những mánh lới của nhà đầu cơ)

Thông thường nhà đầu cơ có tâm lý muốn bán với giá cao để thu lời lớn nên họ thường dùng những thủ đoạn để tăng giá đất lên. Biện pháp hay dùng nhất là đưa ra thông tin giả nhằm che mắt những người mua thiếu thông tin, từ đó người mua tin rằng họ đã mua được mảnh đất với giá cả phải chăng và hợp pháp. Những thông tin ảo này vô tình đã làm cho giá cả bị đội lên do thị trường BĐS là một dạng của thị trường không hoàn hảo và giá cả thay đổi thường xuyên do phụ thuộc rất nhiều vào các thị trường khác và các điều kiện xung quanh nhất là cơ sở hạ tầng nơi có BĐS, đất đai; phụ thuộc vào chính sách pháp luật của Nhà nước như ta đã nghiên cứu, vì thế không phải ai cũng nắm được những thông tin thay đổi và việc giới ĐCĐĐ giở trò là chuyện không thể tránh khỏi. Chẳng hạn, giới đầu cơ tung tin đồn vùng một vùng đất nào đó sắp được quy hoạch thành khu đô thị, người mua đất không biết rằng đó là thông tin ảo và họ tin rằng điều đó là có thực vì những thông tin ảo đó rất gần với các điều kiện để xảy ra việc khu vực đó được quy hoạch thành khu đô thị mới. Do vậy họ không ngần ngại bỏ ra một khoản tiền lớn để mua một mảnh đất trong khu vực gần nơi “sắp được quy hoạch” và đương nhiên là bạn bè họ cũng sẽ dễ dàng tin rằng đó là khu đất có triển vọng...

Một thủ đoạn khác của giới đầu cơ là đón trước thông tin về những văn bản chính sách của Nhà nước, của thành phố có liên quan đến đất đai. Hoặc là móc ngoặc với cán bộ dự án để đôi bên cùng có lợi !.

Hoạt động đầu cơ đẩy quan hệ cung – cầu ngày càng căng thẳng, là nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế

Như đã nói HĐĐC đất đai tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo, trong khi đó cầu vẫn tăng cao là một nguyên nhân đẩy giá đất lên cao hơn mức thông thường, tạo ra các cơn sốt nhà, đất. HĐĐC lấn chiếm đất gây khó khăn, làm chậm trễ và phức tạp quá trình phát triển quỹ nhà ở đô thị. Điều này sẽ làm cho quan hệ cung cầu về nhà ở của dân cư càng thêm căng thẳng. Sự căng thẳng này lại thúc đẩy HĐĐC gia tăng. Sự gia tăng trong HĐĐC đất đai lại làm trầm trọng thêm các vấn đề xã hội và đến nền kinh tế. Thị trường bị rối loạn, đến một giới hạn nào đó sự tăng giá của đất đai sẽ gây ra phản ứng mang tính chất dây chuyền làm tăng giá hầu hết các sản phẩm vì đất đai là yếu tố “đầu vào” của hầu hết các ngành sản xuất, thương mại và dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Khi đó giá vàng, giá ngoại tệ mạnh sẽ tăng lên. Tuỳ theo mức độ tăng của giá đó mà phân phối giá trị tổng sản phẩm xã hội và các quan hệ về lợi ích kinh tế sẽ bị rối loạn.

Nếu như không có sự can thiệp kịp thời của Nhà nước vào giá đất đai và BĐS khác, giá vàng, giá ngoại tệ mạnh và các sản phẩm quan trọng cho đời sống và cho sản xuất thì mặt bằng giá cả sẽ biến động mạnh. Sự hoạt động của các quy luật trong cơ chế thị trường như: quy luật giá trị, cung cầu, quy luật lưu thông tiền tệ...sẽ tự phát điều tiết các quan hệ vĩ mô trong nền kinh tế quốc dân như: quan hệ cung – cầu, giá cả với tiền lương, hàng hoá với tiền tệ... Khi xảy ra tình trạng này thì cho dù Nhà nước có can thiệp đi nữa thì cũng đã quá muộn, khủng hoảng kinh tế sẽ xảy ra. Thực tế đã chứng minh nhiều cuộc khủng hoảng kinh tế, tiền tệ bắt nguồn từ cơn sốt BĐS. Ví dụ như cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á 05/1997-1999 bắt nguồn từ cơn sốt BĐS.

Ngân sách Nhà nước thất thu và lòng tin của nhân dân vào chính sách pháp luật của Nhà nước giảm sút

Hoạt động ĐCĐĐ làm thất thoát loại BĐS quan trọng nhất, có hạn nhất và quý hiếm nhất đối với đời sống, kinh tế và xã hội. Hoạt động ĐCĐĐ làm cho đất đai được sang tay, chuyển nhượng qua nhiều đối tượng khác nhau, trong đó có những đối tượng được che chắn bởi những “vỏ bọc” khá vững chắc. Ngân sách Nhà nước phải chi ra những khoản tiền lớn khi cần thu hồi đất đai cho nhu cầu chung của xã hội. Quá trình giải phóng mặt bằng hiện đang là vấn đề gay cấn nhất vô cùng phức tạp, khó khăn và tốn kém thời gian và tiền của trong khi cơ sở hạ tầng còn thấp kém.

Hoạt động ĐCĐĐ đã tách một bộ phận đất đai giao dịch phi chính thức và Nhà nước hoàn toàn không kiểm soát được do đó những giá trị gia tăng Nhà nước không thu được, những nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước không được thực hiện, trong khi ngân sách Nhà nước có nguồn thu chủ yếu là từ thuế và lệ phí.

Hoạt động ĐCĐĐ đất đai lấn chiếm đất công làm giảm hiệu quả kinh tế, kĩ thuật, xã hội mất đi ưu thế của hệ thống giao thông vận tải hiện đại

Hoạt động ĐCĐĐ lấn chiếm đất lưu không của các quốc lộ để làm địa bàn cư trú phát triển thương mại, dịch vụ. Muốn mở rộng, nâng cấp, hiện đại hoá hệ thống giao thông Nhà nước phải đầu tư gấp nhiều lần so với bình thường. Ngay cả khi có thể nâng cấp, hiện đại hoá thì cũng không thể thực hiện được mục tiêu cơ bản.

Hoạt động đầu cơ đất đai ảnh hưởng xấu đến sự đầu tư vốn vào các lĩnh vực khác

Tỷ suất sinh lời cao và sự an toàn trong HĐĐC đất đai đã thu hút nguồn vốn đáng lẽ ra được đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh khác nhau, vào việc thực hiện cổ phần hoá, cho thuê, vào thị trường chứng khoán... bị thu hẹp lại.

Ta đã biết rằng, ĐCĐĐ thường sôi động khi có “sốt đất” và nó là nguyên nhân đẩy giá đất đã cao lại càng cao hơn. Bộ phận vốn sẽ tập trung vào BĐS ngày càng nhiều, thất thu ngân sách ngày càng lớn và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến việc Nhà nước đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng, thực hiện các chính sách xã hội...

Hoạt động ĐCĐĐ làm lãng phí đất đai – một tài nguyên quý giá

Đất đai bị lãng phí thể hiện ở việc đất đai bị sử dụng không đúng mục đích. Trong khi Nhà nước phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để khai hoang đất trống, đất đồi... ở những vùng sâu, vùng xa, hoặc phải bỏ kinh phí để đền bù cao để xây dựng trụ sở cho các cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp thì ngay trong lòng đô thị hoặc ở đồng bằng lại tồn tại những khu đất bỏ hoang, không tạo ra sản phẩm cho xã hội và cũng không tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Việc ĐCĐĐ để chờ thời cơ chuyển mục đích sử dụng đất đã vô hiệu hoá việc quản lý đất đai theo mục đích sử dụng, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất và làm nghèo đất.