Nguyên nhân của hoạt động đầu cơ đất đai

Đất đai là lĩnh vực đầu tư siêu lợi nhuận

Trước hết, người đầu cơ đất đai hy vọng giá đất sẽ tăng cao trong một chu kỳ nhất định và sẽ đem lại cho họ một khoản lợi nhuận do chênh lệch giá tạo ra, và khoản lợi nhuận này sẽ thấp hơn nếu như đầu tư vào lĩnh vực khác.

Ở nước ta do luật pháp còn chưa hoàn chỉnh và thị trường BĐS còn ở mức sơ khai chưa có bề dày lịch sử phát triển nên còn nhiều điểm còn hạn chế. Trong cảnh tranh tối, tranh sáng này người ta thấy rằng đầu tư vào BĐS ít rủi ro và cho thu lợi lớn. Mặt khác, với các nguyên nhân đã nêu ở những phần trước thì ta thấy rằng người ĐCĐĐ tìm cách thu lợi bằng việc găm giữ đất đai chờ tăng giá. Việc đầu tư vào lĩnh vực đất đai ngay cả trên thị trường chính thức cũng cho thu lợi rất lớn, trong khi đó đất đai sinh lợi do đầu cơ còn lớn hơn nhiều vì không có sự kiểm soát của Nhà nước và điều đó càng làm gia tăng HĐĐC đất đai.

Nhà đầu cơ hy vọng đất đai được chuyển mục đích sử dụng từ loại đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao

Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu được chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, trong khi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phương, giá tính tiền sử dụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 – 30% giá đất thực tế chuyển nhượng), và do vậy người sử dụng đất sẽ thu được một khoản chênh lệch khá lớn mà không phải mất nhiều chi phí đầu tư. Chính vì vậy, rất nhiều hộ gia đình được giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp mặc dù không có nhu cầu sử dụng nhưng vẫn nắm giữ đất, cho người khác thuê lại để chờ thời cơ chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc là được đền bù.

Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động của thực tiễn

Mặc dù khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của đất đai (tính thanh khoản) thấp, do không phải ai cũng đủ khả năng tài chính để mua được tài sản có giá trị lớn như đất đai một cách dễ dàng. Khi mua đất đai lại phải chịu sự ràng buộc rất lớn về trình tự, thủ tục do Nhà nước ban hành. Song ở Việt nam, việc quản lý đất đai còn nhiều bất cập trong thời gian vừa qua thì việc mua đi, bán lại đất đai cũng rất dễ dàng vì chủ yếu là mua bán trao tay, không thông qua cơ quan đăng ký, không thực hiện các thủ tục theo quy định của luật pháp. Mặt khác, việc đầu tư vào đất đai vốn chứa đựng nhiều rủi ro bởi giá đất phụ thuộc rất nhiều vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, chính sách của Nhà nước về đất đai và quy hoạch của Nhà nước, nhưng do việc mua bán trong thị trường ngầm diễn ra trong một thời gian dài mà không bị ngăn chặn, xử lý kịp thời và nghiêm minh khiến người ta lầm tưởng rằng việc kinh doanh, nắm giữ đất đai có độ rủi ro thấp. Vì thế mà lĩnh vực đất đai càng trở nên hấp dẫn và đôi khi người ta quên đi vai trò của Nhà nước.

Do buông lỏng quản lý đất đai

• Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường BĐS và chưa chính thức thừa nhận về mặt pháp lý đối với thị trường BĐS nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do đó, Nhà nước hầu như không quản lý được hoạt động của các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường đất đai và BĐS. Việc quản lý các loại đất công gần như bị bỏ ngỏ và đó là nguyên nhân của đầu cơ đất đai loại 2 phát sinh và phát triển.
• Công tác quản lý, sử dụng đất đai chưa được coi trọng đúng mức, thực hiện chưa tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị. Trong khi dân cư đô thị tăng nhanh, thu nhập và sức mua của dân cư được nâng cao làm cho cầu về đất ở vượt quá cung. Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích hoạt động ĐCĐĐ. Hiện tượng ĐCĐĐ diễn ra rất phổ biến và đa dạng song các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa quan tâm và chưa có biện pháp kịp thời để ngăn chặn.
• Thông tin về thị trường nói chung và thị trường đất đai nói riêng là thiếu nên những người sử dụng đất rất khó tiếp cận được với thông tin cần thiết và chính xác. Đây chính là điều kiện cho các thông tin sai lệch do người môi giới và người ĐCĐĐ phát huy tác dụng.
• Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn nhiều bất cập, trong đó đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền cho các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay, nên họ dùng vốn vay đầu tư để ĐCĐĐ thu lời.

Các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính thực hiện chưa kiên quyết và thường xuyên

Như đã nói, hoạt động ĐCĐĐ diễn ra phổ biến và đa dạng song các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa có biện pháp nào kịp thời và cần thiết để ngăn chặn kịp thời tình trạng này. Các biện pháp hành chính của Nhà nước trong việc xử lý các trường hợp sử dụng đất sai mục đích (tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất), chuyển nhượng trái pháp luật, sử dụng đất lãng phí chưa thực hiện nghiêm túc, thường xuyên dẫn đến hiệu lực quản lý Nhà nước còn kém hiệu quả.

Các công cụ tài chính chưa hợp lý và linh hoạt

Điều này thể hiện ở chỗ, các công cụ tài chính chưa thực sự góp phần vào việc điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất, nắm giữ, chuyển nhượng đất đai một cách công bằng, linh hoạt và hợp lý.

Một số cơ quan, đơn vị mặc dù không có ý định ĐCĐĐ để sinh lời do pháp luật không cho phép mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, nhưng do không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc chi trả ở mức thấp, trong khi biện pháp xử lý hành chính là không kiên quyết, nên họ vẫn nắm giữ đất đai với một số lượng lớn mà nếu để không rất lãng phí hoặc sử dụng vào mục đích cho thuê kiếm lời mà Nhà nước không điều tiết được. Nếu như họ bị xử phạt thì tiền cho thuê cũng vẫn đem lại cho họ một khoản lợi sau khi đã nộp phạt.