Kế toán bất động sản đầu tư
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy. Bất ...
- Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
- Bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
- Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
- Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
- Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
- Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
- Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;
- Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
- Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình").
- Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
- Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).
Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm thì doanh thu được xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu và thu nhập khác".
- Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì được kế toán theo các trường hợp sau:
- Đối với các bất động sản khi mua về đó xác định rõ mục đích để bán trong kỳ được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”;
- Đối với bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trong tương lai hoặc mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư”.
- Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng.
Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tỡnh hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá.
Một số quy định khi hạch toán TK 217 - Bất động sản đầu tư
- Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư. Không phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư.
- Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư: Là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.
- Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phương pháp khấu hao của bất động sản đầu tư.
- Đối với những bất động sản đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”.
- Ghi giảm bất động sản đầu tư trong các trường hợp:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng;
- Bán bất động sản đầu tư ;
- Thanh lý bất động sản đầu tư ;
- Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư cho người cho thuê.
- Bất động sản đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghi bất động sản đầu tư trong “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự như TSCĐ.
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 217 - Bất động sản đầu tư
Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ.
Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ.
Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệpcuối kỳ
Hạch toán biến động bất động sản đầu tư
Kế toán các trường hợp tăng bất động sản đầu tư
Hạch toán các nghiệp vô mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331.
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp trên GTGT, ghi:
Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112...
Hạch toán nghiệp vô mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm
Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào).
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay đó có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay đó có thuế GTGT)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - nếu có)
Có các TK 111, 112,…
Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
- Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331,…
- Khi phát sinh các chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,…
- Khi quá trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là BĐS đầu tư)
Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567- Hàng hoá BĐS)
(Nếu không đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư)
Có TK 241 - XDCB dở dang.
- Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:
+ Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc không bao gồm trong nghĩa vô của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), hoặc
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn) Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…
+ Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vô của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:
Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 331,...
Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở dang.
Bất động sản đầu tư tăng do chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư
- Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vô hình.
- Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữu sử dụng đó trích khấu hao), ghi:
Nợ TK 2141, hoặc 2143
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.
Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư
Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản).
Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính
- Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiờu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112, 315, 342.
- Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận hóa đơn thuê tài chính
Trường hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua chưa có thuế GTGT mà bên cho thuê đó trả khi mua Bất động sản đầu tư để cho thuê.
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế.
+ Nếu trả tiền ngay:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)
Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 111, 112
+ Nếu chưa trả tiền ngay:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)
Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp
+ Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính
Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả
Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này)
Có TK 111, 112
- Nếu chưa trả tiền ngay:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)
Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này)
Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
Trường hợp nợ gốc phải trả về cho thuê tài chính xác định theo giá mua có thuế GTGT mà bên cho thuê đó trả khi mua bất động sản đầu tư để cho thuê.
- Khi trả tiền nợ gốc và tiền lãi thuê tài sản cho đơn vị tho thuê, ghi:
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính
Nợ TK 315: Nợ dài hạn phải trả (Nợ gốc phải trả kỳ này có cả thuế GTGT)
Có TK 111, 112…..
- Khi nhận được hóa đơn thanh toán tiền thuê tài chính nhưng doanh nghiệp chưa trả tiền ngay.
Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính
Có TK 315: Tiền lãi thuê phải trả kỳ này
+ Căn cứ vào hóa đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT phải thanh toán cho bên thuê trong kỳ, ghi:
Nợ TK 133, hoặc
Nợ TK 632: Thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp
Có TK 138: Phải thu khỏc
+ Định kỳ trích khấu hao bất động sản đầu tư:
Khấu hao bất động sản đầu tư trích trong kỳ Nợ TK 632
Có TK 2147
Sơ đồ kế toán các trường hợp tăng bất động sản đầu tư
Kế toán các trường hợp giảm bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư giảm khi hết hạn thuê tài chính
- Nếu trả lại BĐS thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán
(Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và số khấu hao luỹ kế)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).
- Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112,…
- Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Có TK 2141 hoặc 2143.
Bất động sản đầu tư giảm do thanh lý, nhượng bán
Phản ánh doanh thu từ hoạt động thanh lý nhượng bán nếu thu tiền ngay.
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ, ghi
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Giá bán chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 - Thuế GTGT (33311- Thuế GTGT đầu ra).
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp:
* Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ:
- Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT ghi vào tài khoản “Doanh thu chưa thực hiện”, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131: Tổng giá thanh toán
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
(Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
(Số chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả gúp với giá bán trả ngay và thuế GTGT)
Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331 – thuế GTGT) - Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong kỳ, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.
- Khi thực thu tiền bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay, ghi:
Nợ các TK 111, 112.
Có TK 131 - Phải thu của khách hàng.
* Đối với BĐS đầu tư bán trả chậm, trả góp không thuộc diện chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp:
- Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay (có cả thuế GTGT) ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
(Giá bán trả ngay có cả thuế GTGT)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
- Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước
(TK 3331-Thuế GTGT phải nộp)
- Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả chậm, trả gúp, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.
- Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần lãi bán hàng trả chậm, trả gúp, ghi:
Nợ các TK 111, 112
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
Kế toán giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)
Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 331.
Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS đầu tư trong việc xác định giá trị ghi sổ hay lập báo cáotài chính.
Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của bất động sản đầu tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 (TK 1567- Hàng hoá BĐS): Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147): Số khấu hao luỹ kế
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư: Nguyên giá
- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hóa (1567 )
Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Kế toán chuyển BĐS đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng
Khi chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 hoặc 213
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư;
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Có TK 2141 hoặc 2143.
Sơ đồ kế toán các trường hợp giảm BĐS đầu tư
Kế toán khấu hao bất động sản đầu tư
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 2147 - Hao mòn BDS đầu tư
Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp.
Bên Nợ: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm.
Bên Có: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu hao lũy kế của bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư.
Số dư bên Có: Giá trị hao mòn của bất động sản đầu tư hiện có của doanh nghiệp.
Kế toán trích khấu hao bất động sản đầu tư
- Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá, đang cho thuê hoạt động, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư).
- Trường hợp giảm giá BĐS đầu tư thì đồng thời với việc ghi giảm nguyên giá bất động sản đầu tư phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế của bất động sản đầu tư.
Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ
Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu của kỳ kế toán được xác định bằng tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư đó thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư.
- Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi:
Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (giá chưa có thuế GTGT)
Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331).
- Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thực hiện, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
- Sang kỳ kế toán tiếp sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
(Doanh thu của kỳ kế toán).
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Giá chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đó ghi doanh thu
trong kỳ theo giá chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Số tiền thuế GTGT của hoạt động cho thuê tài sản không được thực hiện)
Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại).
Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư và thu tiền cho thuê hoạt động theo từng kỳ:
- Khi phát hành hóa đơn thanh toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
- Khi thu được tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ là bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư).
Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi
Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi:
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 331, 334,…
Nếu chi phí phát sinh nhiều và cần phải tính giá thành dịch vô cho thuê bất động sản đầu tư thì thực hiện theo hướng dẫn kế toán cho thuê tài sản là cho thuê hoạt động:
- Cho thuê hoạt động là bên cho thuê không có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn với quyền sở hữu bất động sản cho thuê. Bên cho thuê vẫn ghi nhận bất động sản cho thuê hoạt động trên bảng cân đối kế toán theo cách phân loại của doanh nghiệp cho thuê.
- Doanh thu cho thuê tài sản từ cho thuê hoạt động phải được ghi nhận theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời hạn cho thuê mà không phụ thuộc vào phương thưc thanh toán, trừ khi áp dụng tính khác hợp lý hơn.
- Chi phí cho thuê hoạt động trong kỳ bao gồm khoản khấu hao tài sản cho thuê hoạt động và số chi phí trực tiếp ban đầu được ghi nhận ngay hoặc phân bổ dần cho suốt thời hạn cho thuê phù hợp với việc ghi nhận doanh thu.
- Khấu hao bất động sản cho thuê hoạt động được trích theo quy định của chuẩn mực kế toán tài sản cố định hữu hình hoặc chuẩn mực kế toán tài sản cố định vô hình phù hợp với chính sách khấu hao của doanh nghiệp.
Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp
Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu của kỳ kế toán được xác định bằng tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư đó thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư.
- Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi:
Nợ các TK 111, 112… (Tổng số tiền nhận được)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Tổng số tiền nhận được).
Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thu tiền, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
- Sang kỳ kế toán sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
- Cuối mỗi kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ về cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đó ghi doanh thu trong kỳ)
Có các TK 111, 112…. (Tổng số tiền trả lại).
Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư và thu tiền cho thuê hoạt động theo từng kỳ:
- Khi phát hành hoá đơn dịch vô cho thuê bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
- Khi thu được tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112
Có TK 131 - Phải thu của khách hàng.
- Cuối kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ là bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư).
Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BDS đầu tư, ghi
- Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi:
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có các TK 111, 112, 331, 334,…
- Nếu chi phí phát sinh nhiều và cần phải tính giá thành dịch vô cho thuê bất động sản đầu tư thì thực hiện theo hướng dẫn kế toán cho thuê tài sản là cho thuê hoạt động.
Sơ đồ kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
Trường hợp thu tiền trước cho nhiều kỳ cho thuê
Trường hợp thu tiền cho thuê theo từng kỳ
Định kỳ trích khấu hao BĐS đầu tư cho thuê hoạt động
Các chi phí phát sinh (nếu nhỏ) liên quan tới cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
