Cách hạch toán bất động sản đầu tư – TK 217

Kế toán Centax xin giới thiệu Cách hạch toán bất động sản đầu tư – TK 217 Điều 39  Thông tư 200/2014/TT-BTC mới nhất như sau:

1. Nguyên tắc kế toán

1.1. Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư (BĐSĐT) của doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng tương tự như TSCĐ. BĐSĐT gồm: Quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

1.2. Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị BĐSĐT đủ tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT. Không phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng BĐSĐT.

2. Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư

Bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT tăng trong kỳ.

Bên Có: Nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ.

Số dư bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT hiện có.

3. Phương pháp kế toán một số giao dịch kinh tế chủ yếu

3.1. Khi mua Bất động sản đầu tư:

a) Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
      Có các TK 111, 112.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

b) Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:

– Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 – BĐS đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 – Chi phí trả trước (phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
      Có TK 331 – Phải trả cho người bán.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

– Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
      Có TK 242 – Chi phí trả trước.

– Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán
      Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính (phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn – Nếu có)
      Có các TK 111, 112,…

3.2. Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

– Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐSĐT, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241 “XDCB dở dang” (tương tự như xây dựng TSCĐ hữu hình, xem giải thích tài khoản 211 “TSCĐ hữu hình”).

– Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐS đầu tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
      Có TK 241 – XDCB dở dang.

3.3. Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

a) Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
      Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
      Có TK 213 – TSCĐ vô hình.

Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ các TK 2141, 2143
      Có TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (nếu BĐSĐT để cho thuê)
      Có TK 217 – Bất động sản đầu tư(nếu BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá).

b) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
      Có các TK 1557, 1567.

Nếu BĐSĐT dùng để cho thuê, kế toán tiến hành trích khấu hao theo quy định. Nếu nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà xác định số giảm giá trị của BĐSĐT. Nếu số tổn thất do giảm giá trị được xác định tin cậy, kế toán ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán và ghi giảm nguyên giá BĐSĐT.

3.4. Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT:

a) Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
      Có các TK 111, 112, 3412.

(Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận Hoá đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”).

b) Khi hết hạn thuê tài sản tài chính
– Nếu trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
      Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá).
– Nếu mua lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá BĐSĐT số tiền phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
      Có các TK 111, 112,…

– Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình
      Có TK 217 – Bất động sản đầu tư
      Có các TK 111, 112 (số tiền phải trả thêm).

Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
      Có các TK 2141, 2143.

3.5. Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, nếu thoả mãn các điều kiện được vốn hoá hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT:

– Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 – XDCB dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
      Có các TK 111, 112, 152, 331,…

– Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,… BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
      Có TK 241 – XDCB dở dang.

3.6. Kế toán bán, thanh lý BĐSĐT

a) Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT:

– Trường hợp tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (tổng giá thanh toán)
      Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117) (giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT)
      Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (33311).
– Trường hợp không tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm cả thuế GTGT đầu ra phải nộp. Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp và ghi giảm doanh thu, ghi:
Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
      Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

b) Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147 – Hao mòn BĐS đầu tư – nếu có)
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
      Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐS đầu tư).

3.7. Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư

a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê Bất động sản đầu tư:
Nợ các TK 111, 112, 131
      Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117).

b) Ghi nhận giá vốn Bất động sản đầu tư cho thuê

– Trường hợp đã tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
      Có TK 214 – Giá trị hao mòn lũy kế (2147)
      Có các TK 111, 112, 331…

– Trường hợp chưa tập hợp đủ giá vốn của Bất động sản đầu tư do một phần dự án chưa hoàn thành (cho thuê cuốn chiếu), kế toán phải ước tính giá vốn cho thuê tương tự như phương pháp ước tính giá vốn khi bán thành phẩm bất động sản.

3.7. Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng:

a) Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:

– Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 – Hàng hoá (TK 1567 – Giá trị còn lại của BĐSĐT)
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147) (số hao mòn luỹ kế – nếu có)
      Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá).

– Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
      Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…

– Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 – Hàng hoá (1567)
Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.

b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ các TK 211, 213
      Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.

Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (nếu có)
      Có các TK 2141, 2143.

3.8. Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn thất do giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá của hàng hóa bất động sản). Nếu khoản tổn thất được xác định đáng tin cậy, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
      Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.