Quan hệ cung – cầu – giá cả trong thị trường bất động sản

Khái niệm

Cung hàng hoá BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định.

• Trong thị trường BĐS, đất đai có số lượng bị giới hạn, con người không thể tăng cung theo ý muốn của mình vì đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, nó gắn với các điều kiện vốn có về địa điểm, điều kiện tự nhiên. Do vậy, nguồn cung về loại đất đai này thay đổi dẫn đến ảnh hưởng đến nguồn cung về loại đất đai khác.

Hình 1: đường tổng cung đất đai.

Như vậy, tổng cung đất đai là một dạng cung hoàn toàn không co giãn.

• Cung BĐS không phải là tất cả các BĐS hiện có mà là lượng BĐS có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường. Cung đất đai với tư cách hàng hoá không phải là tất cả quỹ đất đai hiện có mà chỉ là những loại đất được quy định trong Luật đất đai hoặc Luật Bất động sản và được sẵn sàng đưa ra thị trường giao dịch. Cung này có thể tăng giảm nhưng nói chung là có độ co giãn tương đối nhỏ. Khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên thì người ta sẵn sàng đầu tư khai phá đất hoang dùng cho sản xuất nông nghiệp, khi giá đất xây dựng tăng người ta tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng mặc dù rủi ro là rất cao và điều đó làm cho cung tăng.

Hình 2: Đường cung đất đâi với tư cách hàng hóa

Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung trên thị trường BĐS cần có đủ các điều kiện sau:

• Lượng BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện tại, có nghĩa là nó có thể có giá trị sử dụng vào mục đích nào đó mà thị trường chấp nhận.
• Người chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho người khác.
• Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường.
• Phải có thị trường BĐS xuất hiện và lượng BĐS tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.

Các khu vực cung BĐS

• Khu vực Nhà nước.

Khu vực này do Nhà nước hoặc các cơ quan, Doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng BĐS bằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nước, vốn vay và tài trợ của nước ngoài. Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường thông qua điều tiết lượng cung, sự tồn tại của khu vực này là hết sức cần thiết và cần được mở rộng ở các đô thị vì nó có liên quan đến mục tiêu chính trị liên quan đến đời sống xã hội của dân cư. Nhưng hoạt động của khu vực Nhà nước là kém hiệu quả cả về mặt kinh tế và giá trị sử dụng tài sản BĐS, còn mang nặng tính bao cấp và tính cấp phát trong xây dựng.

• Khu vực tư nhân.

Hoạt động phát triển BĐS của khu vực này nói chung không phải bằng vốn ngân sách mà bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển BĐS. Khu vực này hoạt động năng động, có hiệu quả cao, có vai trò bù đắp sự thiếu hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nước không đáp ứng được. Ở nước ta, hiện nay khu vực Nhà nước đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc khuyến khích sự phát triển của khu vực tư nhân là rất cần thiết.

Mặc dù Nhà nước không trực tiếp kiểm soát được sự phát triển BĐS của khu vực tư nhân nhưng Nhà nước vẫn điều tiết được hoạt động của khu vực này thông qua các quy tắc, quy định và tiêu chuẩn trong xây dựng...

Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa hoá lợi nhuận nên thông thường khu vực này phát triển BĐS chủ yếu để hướng vào các đối tượng có thu nhập cao. Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khu nhà có diện tích lớn và chất lượng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những người có thu nhập thấp thông qua việc quy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt bằng xây dựng... Chính phủ cũng cần tạo điều kiện để tầng lớp thu nhập thấp có thể tiếp cận với các khu vực nhà ở do tư nhân xây dựng nhằm hạn chế các khu nhà ổ chuột và giải quyết nhiều vấn đề xã hội khác.

Hoạt động của khu vực này rất dễ dẫn đến độc quyền vì thế Nhà nước điều tiết khu vực này cần chú ý tới việc tạo ra tính cạnh tranh đa cực bằng cách khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung một loại BĐS nào đó như nhà ở, nhằm chống độc quyền.

• Khu vực không chính thức.

Đây là khu vực mà các hoạt động xây dựng BĐS (thường là nhà ở) hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ. Hoạt động của khu vực này mang tính tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước cả về số lượng và chất lượng đều bị hạn chế. Điển hình là các khu vực xóm liều, các khu nhà ổ chuột của dân nghèo và những người lang thang không có nơi ở ổn định. Xu hướng là khu vực này phải giảm và tiến tới xoá bỏ.

Khái niệm

Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định.

• Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS là vô cùng lớn, nhưng cầu về hàng hoá BĐS thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu cả về quy mô và đối tượng xuất hiện. Cầu phải là nhu cầu có khả năng thanh toán tức là người mua BĐS phải là người có khả năng mua và sẵn sàng mua. Có những đối tượng có nhu cầu sử dụng nhưng không trở thành cầu trên thị trường lại có những đối tượng không có nhu cầu nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu cầu đó có khả năng thanh toán.
• Để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS phải có đủ các điều kiện sau:

• Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn sẵn có của mỗi người dân.
• Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới chuyển thành cầu trên thị trường. Trình độ phát triển kinh tế xã hội, trình độ thu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu đối với hàng hoá BĐS ngày càng tăng cao.
• Phải có thị trường BĐS để cung, cầu gặp nhau và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.

Các loại cầu về BĐS

• Cầu thực tế về hàng hoá BĐS: Là nhu cầu thực cần mua hàng hoá BĐS để sử dụng hoặc kinh doanh.
• Cầu tiềm năng: Là số lượng người tiêu dùng hàng hoá BĐS tương ứng với số lượng hàng hoá BĐS có được sau khi đã tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của BĐS trong tương lai như: vốn, đất đai, tư liệu sản xuất, thu nhập bình quân, chính trị...
• Cầu giả tạo: Là cầu sinh ra do hiện tượng đầu cơ BĐS chờ thời cơ bán ra thu lời. Các nhà đầu tư BĐS mua nhà, đất không phải để ở hay để sản xuất kinh doanh mà để đầu cơ bán lại trên thị trường. Cầu giả tạo tăng lên sẽ lấn át thị trường chính thức và là tác nhân làm cho quan hệ cung – cầu trở lên căng thẳng đẩy giá nhà đất tăng lên trong một thời gian nhất định.
• Cầu về đất đai cho sản xuất:
• Cầu này chiếm đại bộ phận, nó là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản xuất dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng. Loại cầu này thường là cầu về đất đai cho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội bao gồm: Cầu của các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ. Cùng với sự phát triển của xã hội, cầu về đất đai dành cho khu vực này giảm xuống.
• Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: Là cầu được xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ, ít xuất hiện trên thị trường.
• Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình BĐS