Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

"" không phải là nội dung quản lý nhà nước về đất đai mới có ở Luật Đất đai 2003 nhưng trong quá trình phát triển của công tác quản lý nhà nước về đất đai, nội dung này được thay đổi cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Từ Quyết định số 2011CP năm 1980, trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai đã có nội dung "Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng đất"; đến Luật Đất đai 1987, nội dung này được quy định là "Giao đất, thu hồi đất". Bởi lẽ, lúc đó Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị nên Nhà nước chỉ giao đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng hoặc phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đất hoặc có thể trưng dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất hoặc cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, việc giao đất cũng chỉ thực hiện dưới hình thức "cấp đất", tức là giao đất nhưng có thể không tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất.

Đến. Luật Đất đai 1993, quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận có giá trị và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng dưới các hình thức khác nhau, nội dung này mới được bổ sung ý "cho thuê đất" thành "Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất". Đến lần sửa đổi, bổ sung năm 2001 thì bổ sung ý "chuyển mục đích sử dụng đất" vào Điều 24a và Điều 24b. Tuy nhiên, mãi đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời nội dung này mới được hoàn thiện thành "Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất"

Như vậy, cùng với quá trình phát triển của xã hội, nội dung này của công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng thay đổi và dần được hoàn thiện hơn. Đến nay, tại Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định khái niệm Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, thu hồi đất như sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

-Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,Ủy ban nhân dân xã,phường,thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.

-Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hành chính cho phép chuyển mục đíchsử dụng với diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác.

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Các hoạt động này đều nhằm:

-Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

-Đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài.

-Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó.

*Căn cứ để giao đất,cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là một việc làm hết sức nhạy cảm vì nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Để đất đai được quản lý theo đúng quy hoạch và pháp luật thì khi giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần hết sức lưu ý đến căn cứ tiến hành. Pháp luật đất đai quy định căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

-Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhu cầu này được thể hiện cụ thể như sau:

Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.

Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt.

Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có xác nhận của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao đất làm nhà ở. Đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.

Đối với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thì phải xem xét việc chấp hành pháp luật về đất đai trước đây của người xỉn giao đất, thuê đất. Trên cơ sở bản tự kế khai của người xin giao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó và tự nhận xét về chấp hành pháp luật về đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đã giao, đã cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

*Hình thức giao đất : Theo quy định của Luật Đất đai 2003, giao đất vẫn được tiến hành dưới 2 hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất có thu tiền sử dụng. Với nguyên tắc chung: những trường hợp sử dụng đất không phải là đất ở và không nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì đều được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng; những trường hợp sử dụng đất ở (của hộ gia đình, cá nhân) và đất nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì Nhà nước giao có thu tiền sử dụng. Mặt khác, thực hiện nguyên tắc "Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất" pháp luật đất đai đã quy định "hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức" cũng thuộc vào các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Vì vậy,Luật Đất đai 2003 quy định:

-Các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.

+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước.

+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật Đất đai 2003; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh 'doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.

Các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; được giao đất hoặc sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

+ Người Việt Nam định cưở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư So với Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 bổ sung đối tượng là "Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối" vào trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để hạn chế tình trạng các tổ chức cứ xin Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối mà sử dụng không có hiệu quả vì họ không phải trả tiền sử dụng đất đối với loại đất này.

Đồng thời, Luật Đất đai 2003 cũng quy định việc quyết định giao đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó

*Hình thức cho thuê đất :Từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời, Nhà nước thừa nhận giá trị của quyền sử dụng đất thì cho thuê đất là một nội dung được đề cập đến. Nội dung "cho thuê đất" đã góp phần đáp ứng nhu cầu đa dạng của người sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể thuê đất của Nhà nước trả tiền hàng năm, có thể thuê đất của Nhà nước nhiều năm trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, có thể thuê đất của Nhà nước nhiều năm và trả tiền thành nhiều lần, mỗi lần trả một số năm. Đến Luật Đất đai 2003, chỉ quy định 2 hình thức trả tiền thuê đất là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:

-Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 1 tháng 1 năm 1999 đến trước ngày ngày 30 tháng 6 năm 2004, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 1 tháng 1 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết.

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

-Người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất 'nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.

-Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm Đồng thời, Luật Đất đai 2003 cũng quy định việc cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó.

Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất :: Chuyển mục đích' sử dụng đất là nội dung mới được đề cập đến ở lần sửa đổi thứ hai của Luật Đất đai 1993 (năm 2001) và chính thức được bổ sung vào các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ở Luật Đất đai 2003. Việc quy định nội dung này đã tạo điều kiện thuận lợi cho người đang sử dụng đất muốn chuyển sang mục đích sử dụng khác; đồng thời cũng giảm tiện về thủ tục hành chính cho cơ quan nhà nước trong trường hợp này. Thay vì việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ra quyết định thu hồi rồi sau đó lại ra quyết định giao đất cho chính người sử dụng đó thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ phải làm thủ tục công nhận cho người sử dụng được chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, ở giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1993, tất cả các trường hợp người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất đều phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng chỉ được chuyển mục đích khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng quyết định. Đến Luật Đất đai 2003, đã chia việc chuyển mục đích sử dụng làm 2 trường hợp: chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép mà chỉ cần đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

-Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

-Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

-Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

-Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

-Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Còn lại, tất cả những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định trong 5 trường hợp trên thì người sử dụng đất chỉ cần đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất.

Như vậy, Luật Đất đai 2003 chỉ quy định những trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng cần phải xin phép còn lại "rất mở" với việc tự quyết định chuyển mục đích sử dụng nội bộ trong sản xuất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp để người sử dụng chủ động trong sản xuất kinh doanh. Ví dụ: tất cả các trường hợp người sử dụng chuyển nội bộ trong các loại đất nông nghiệp với nhau mà không phải là chuyển đất chuyên lúa; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác... đều không phải xin phép mà chỉ cần đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất. Vì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng nên sau khi chuyển mục đích sử dụng đất quyền và nghĩa vụ của người sử dụng có thể bị thay đổi. Nguyên tắc chung là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích được thực hiện theo quy định sau:Đối với hộ gia đình, cá nhân: nếu chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất nông nghiệp có thời hạn (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối) cho nhau thì thời hạn không thay đổi; nếu chuyển đất phi nông nghiệp có thời hạn sang không thời hạn và ngược lại thì thời hạn đều là lâu dài; các trường hợp chuyển mục đích khác thì thời hạn sử dụng tính theo loại đất sau khi chuyển mục đích và được tính từ thời điểm chuyển mục đích. Đối với tổ chức, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng theo dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Riêng đối với tổ chức kinh tế chuyển đất phi nông nghiệp có thời hạn sang không thời hạn và ngược lại thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. Các loại đất khác nhau được Nhà nước quy định giá trị của quyền sử dụng khác nhau, đặc biệt giữa các nhóm đất khác nhau thì giá trị của quyền sử dụng lại càng khác nhau nên theo nguyên tắc chung thì khi chuyển mục đích sử dụng từ loại đất đã được Nhà nước quy định có giá trị của quyền sử dụng thấp sang loại đất có giá trị của quyền sử dụng cao thì người sử dụng phải nộp vào ngân sách quốc gia khoản tiền chênh lệch về giá trị của quyền sử dụng giữa loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng so với loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng. Vì vậy, để đảm bảo công bằng, Luật Đất đai 2003 cũng quy định các trường hợp người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bao gồm: chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền hoặc thuê đất; chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Thẩm quyền giao đất,cho thuê đất,cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội. Từ khi thực hiện Luật Đất đai 1987 đến nay, thẩm quyền này được thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý nhà nước ở cấp huyện, cấp tỉnh nên càng ngày thẩm quyền giao đất, cho thuê đất càng được chuyển giao về cấp tỉnh và cấp huyện nhiều hơn. Để tránh tình trạng cơ quan quản lý nhà nước về đất đai quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sai thẩm quyền, pháp luật đất đai quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

-Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định:

+ Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

+Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định:Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

-Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

-Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định trên đây không được ủy quyền.

-Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định trên đây là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.

Trình tự,thủ tục giao đất,cho thuê đất,cho phép chuyển mục sử dụng đất

Để đảm bảo chặt chẽ trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, pháp luật đất đai quy định thủ tục hành chính về quản lý đất đai để làm khuôn mẫu cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai theo đó mà thực hiện; trong đó có thủ tục trình tự, thủ tục về giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất được quy định trong Luật đất đai như sau: Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước.

Tổ chức,người Việt Nam định cư ở nước ngoài,tổ chức,cá nhân nước ngoài xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

-Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;

-Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất, việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

- Trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất.

-Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

-Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất.

Theo pháp luật đất đai hiện hành có 2 hình thức chuyển mục đích sử dụng đất. Tương ứng với mỗi hình thức chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định khác nhau về trình tự, thủ tục. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép như sau: Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm 2 loại sau: tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình (nếu có).

-Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do; trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật đất đai thì xác nhận vào tờ khai đăng ký và chuyển hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tổng thời gian kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý là không quá 18 ngày làm việc.

Người sử đụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất sau 20 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, trừ trường hợp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thông báo không được chuyển mục đích sử dụng đất do không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép như sau:

-Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Hồ sơ gồm 3 loại sau: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình (nếu có); dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp người xin chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hổ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.

-Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính gởi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp và gởi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

-Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

Tổng thời gian kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý là không quá 30 ngày làm việc.