Một số nhận xét về công tác hạch toán bất động sản đầu tư trong các doanh nghiệp ở Việt Nam

Trước khi chuẩn mực số 05 - BĐS đầu tư ra đời hoạt động kinh doanh BĐS được xem là hoạt động tài chính. Tài khoản sử dụng để hạch toán là tài khoản 228 (chi tiết kinh doanh BĐS) có kết cấu như sau:

Bên Nợ: Giá trị các khoản BĐS đầu tư tăng trong kỳ

Bên Có: Giá trị các khoản BĐS đầu tư giảm trong kỳ

Số dư bên Nợ: Giá trị các khoản BĐS đầu tư hiện còn ở doanh nghiệp

Phương pháp hạch toán:

 Khi mua BĐS đầu tư nếu phải qua hoạt động XDCB, căn cứ vào giá mua thực tế và phí tổn khi mua:

Nợ TK 228: Giá vốn BĐS đầu tư

Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có TK 111, 112, 331, 341: Tổng giá thanh toán

- Nếu mua phải qua hoạt động XDCB:

+ Khi mua BĐS đầu tư:

Nợ TK 241: XDCB dở dang

Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có TK 111, 112, 331: Tổng giá thanh toán

+ Chi phí đầu tư XBCB phát sinh:

Nợ TK 241: XDCB dở dang

Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có TK 111, 112, 152, 331, 334

+ Khi kết thúc quá trình đầu tư XDCB:

Nợ TK 228: BĐS đầu tư hoàn thành qua XDCB

Có TK 241: XDCB dở dang

 Khi thanh lý, nhượng bán BĐS:

- Phản ánh doanh thu:

Nợ TK 111, 112, 131: Tổng giá thanh toán

Có TK 515: Doanh thu hoạt động tài chính

Có TK 3331: Thuế GTGT phải nộp (nếu có)

- Phản ánh giá vốn:

Nợ TK 635 Giá vốn của BĐS đầu tư

Có TK 228

- Chi phí phát sinh khi thanh lý, nhượng bán BĐS đầu tư:

Nợ TK 635: Chi phí tài chính

Có TK 111,112

Như vậy so với công tác kế toán BĐS đầu tư trước khi chuẩn mực số 05 ra đời việc hạch toán theo chế độ hiện nay có những ưu điểm rõ rệt:

• Trước hết, việc sử dụng TK 217 để hạch toán BĐS đầu tư trong doanh nghiệp đã thể hiện đúng bản chất của BĐS đầu tư đó là tài sản thoả mãn 2 điều kiện: chắc chắn thu được lợi ích trong tương lai và nguyên giá được xác định một cách đáng tin cậy.
• Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư được tách riêng khỏi hoạt động tài chính của doanh nghiệp với việc ghi nhận doanh thu vào TK5117, giá vốn vào

TK 632 và việc trích khấu hao BĐS đầu tư trên TK2147 là hoàn toàn phù hợp. Việc hạch toán theo chuẩn mực này sẽ có tác dụng rất lớn trong giai đoạn hiện nay khi hoạt động kinh doanh BĐS ngày một phát triển, đặc biệt khi nước ta sắp gia nhập các tổ chức thương mại quốc tế và khu vực.

• Thứ ba, việc hạch toán riêng hoạt động BĐS đầu tư sẽ giúp công tác kế toán có chuyên môn sâu hơn, đồng thời còng cung cấp thông tin đầy đủ kịp thời, chính xác hơn cho những người quan tâm đến tình hình tài chính của doanh nghiệp góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư và hiệu quả hiệu năng quản lý.

Tuy nhiên công tác kế toán theo chế độ mới còng gặp không ít khó khăn:

• Thứ nhất, điều kiện áp dụng chuẩn mực số 05 "BĐS đầu tư" trong các doanh nghiệp ở nước ta hiện nay chưa thuận lợi do thiếu cơ sở vật chất, do thiếu thông tin hay nhiều nguyên nhân khác.
• Thứ hai, đối với các đơn vị chuyên kinh doanh BĐS việc xác định rõ ràng BĐS đầu tư mua về là để bán trong kỳ hay chờ tăng giá là điều rất khó cho công tác kế toán. Khi phân loại BĐS đầu tư mới BĐS chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường doanh nghiệp gặp không ít khó khăn do đó cần phải có những tiêu chuẩn cụ thể.
• Thứ ba, đối với các doanh nghiệp hạng đặc biệt như các tổ chức tín dụng, ngân hàng thì việc hạch toán bất động sản đầu tư không theo thông tư 23 mà được hướng dẫn thực hiện trong các văn bản riêng đòi hỏi người làm công tác kế toán phải có chuyên môn và nắm bắt thông tin kịp thời.
• Thứ tư, khi doanh nghiệp không thể xác định giá trị hợp lý của BĐS đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán thì doanh nghiệp phải thuyết minh danh mục BĐS đầu tư và các lý do không thể xác định giá trị hợp lý của BĐS đầu tư trên báo cáo tài chính.

Gần đây với sự ra đời của Luật kế toán Việt Nam và việc nước ta chấp nhận từng bước triển khai hệ thống các chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IFRs) trước đây gọi là hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) vào hệ thống các quy định kế toán Việt Nam (VN GAAP) đó đánh dấu một mốc quan trọng trong tiến trình hội nhập và hiện đại hóa nền kinh tế.

Dưới đây là vài nét so sánh giữa chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” với chuẩn mực kế toán quốc tế cùng tên (IAS 40).

Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 05) ban hành theo Quyết định số 243/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của bộ trưởng Bộ Tài chính và được hương dẫn thực hiện tại thông tư số 23/2005/TT- BTC ngày 30/03/2005.

Chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 (IAS 40) được ban hành thay cho IAS 25, được sửa đổi tháng 3/2004 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2005.

Hai chuẩn mực này hoàn toàn giống nhau ở những điểm sau:

• Phạm vi chuẩn mực
• Xác định giá ban đầu (Đoạn 18, VAS 05 và đoạn 20, IAS 40): theo nguyên giá của bất động sản đầu tư các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, nhưng không bao gồm các chi phí phát sinh ban đầu, chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt đến trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến, các chi phí không bình thường trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
• Điều kiện và thủ tục thanh lý bất động sản đầu tư.

Điểm khác biệt chính giữa VAS 05 và IAS 40 là VAS 05 quy định áp dụng phương pháp nguyên giá khi xác định giá trị và ghi nhận bất động sản đầu tư, còn IAS 40 cho phộp ỏp dụng phương pháp giá thực tế hoặc phương pháp nguyên giá.

• Phương pháp giá thực tế là phương pháp xác định giá trị tài sản theo cách thức tài sản được mua bán trao đối trên cơ sở các bên tham gia có những hiểu biết không bị mâu thuẫn về lợi ích và khách quan trong giao dịch (trích IASB, 2004, trang 2012).
• Phương pháp giá gốc là phương pháp xác định giá trị tài sản bằng giá trị thanh toán cộng các chi phí thực tế phát sinh khác để mua được tài sản đó khi việc xác định và ghi nhận giá trị ban đầu của tài sản tuân thủ các quy định của các chuẩn mực IFRS khác (trích IASB, 2004, trang 2011).

Khác nhau giữa VAS 05 và IAS 40 về bất động sản đầu tư.

Những cải cách trong ngành kế toán vẫn đang tiếp tục diễn ra trong khi Việt Nam vẫn đang từng bước cải cách nền kinh tế theo hướng kinh tế thị trường định hướng XHCN. Những thông tin tài chính chính xác và đúng thời điểm không những giúp các nhà quản lý, các nhà đầu tư có được những quyết định sáng suốt mà còn gúp phần thúc đẩy đầu tư nước ngoài.

Với sự ra đời của luật kế toán Việt Nam 2003 và việc Việt Nam chấp nhận từng bước triển khai hệ thống các chuẩn mực Báo cáo tài chính Quốc tế (IFRS) vào hệ thống các quy định kế toán Việt Nam (VN GAAP) đó đánh dấu một mốc quan trọng trong tiến trình hiện đại hóa nền kinh tế và xây dựng một nền kinh tế mới.

Đối với mỗi doanh nghiệp, để tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường thì việc tăng cường hiệu năng và hiệu quả hoạt động của bộ phận kế toán luôn giữ vai trò tối quan trọng. Theo đó, mặc dù không phải là tất cả, song tổ chức tốt công tác kế toán bất động sản đầu tư được xem là một trong những mắt xích quan trọng của bộ phận kế toán doanh nghiệp.

Để công tác hạch toán Bất động sản đầu tư có hiệu quả đũi hỏi người làm công tác kế toán phải nắm vững chế độ kế toán tài chính và pháp luật hiện hành và vận dụng sao cho phù hợp với điều kiện thực tiễn và yêu cầu quản lý của đơn vị.

Việc nghiên cứu đề tài này thực sự có ý nghĩa đối với bản thân tôi bởi lẽ nó giúp tôi mở rộng vốn kiến thức còn hạn chế của mình đồng thời nó còng giúp tôi có thêm hiểu biết về xu thế phát triển của kế toán Việt Nam. Những kinh nghiệm và hiểu biết này sẽ là bạn đồng hành của tôi trên con đường tiếp cận với công việc của người kế toán tương lai - một nghề mà tôi đó lựa chọn.